Druck auf die Mieten

In keinem Marktsegment des deutschen Immobilienmarkts verändern sich die Strukturen so schnell wie im Einzelhandel. Geprägt ist die Situation zum einen von realen Anpassungsprozessen, zum anderen von vielen Unsicherheiten bezüglich der Zukunft des stationären Handels.

19.02.2019

© Münster Marketing

Der wesentliche Treiber für viele Entwicklungen und Diskussionen ist der E-Commerce, der seine Anteile am gesamten Retail-Umsatz weiter ausbaut und gleichzeitig überproportionale Wachstumsraten verzeichnet. „Der Onlinehandel punktet nicht nur mit einer bequemen Bestellung und in der Regel schnellen Zustellzeiten, sondern in vielen Fällen auch mit sehr kulanten Umtausch- beziehungsweise Rücksendebedingungen. Was er aber nicht bietet, ist das emotionale Einkaufserlebnis des Shoppens, verbunden mit vor- oder nachgelagerten Aktivitäten, die als Gesamtpaket eine angenehme und interessante Freizeitgestaltung ergeben“, sagt Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Co-Head Retail Services. Daran wird sich auch künftig nichts ändern. Trotzdem führt der zunehmende Wettbewerbsdruck durch den E-Commerce zu Anpassungen – sei es bei den Mieten, den Vertragslaufzeiten und -gestaltungen, den Nachvermietungschancen oder den Konzepten der Retailer.

Der bereits im letzten Jahr zu beobachtende Druck auf die Mieten hat sich fortgesetzt und spiegelt den weiter steigenden Wettbewerb durch den Onlinehandel wider. Allerdings zeigt sich hier ein differenziertes Bild. Viele Standorte konnten das Mietniveau auch halten, da der seit langem aufgebaute Nachfragedruck aufgrund des sehr begrenzten Angebots in den Top-Lagen unverändert Bestand hat und Retailer bestimmte Lagen unbedingt besetzen wollen. Von den 64 regelmäßig von BNP Paribas Real Estate analysierten Städten weisen 38 eine unveränderte Spitzenmiete auf; dagegen mussten 24 gesunkene Werte hinnehmen.

Risikoteilung mit Vermieter
Die Rückgänge an den einzelnen Standorten bewegen sich dabei zwischen zwei und elf Prozent. Im Gegensatz zum Vorjahr waren in zwei Städten (Saarbrücken und Düsseldorf) auch leicht steigende Höchstmieten festzustellen. Insbesondere die rheinische Metropole stand bei vielen Filialisten ganz oben auf der Expansionsliste. Über alle analysierten Städte haben die Spitzenmieten im Vorjahresvergleich um knapp zwei Prozent nachgegeben. Von den A-Städten verzeichneten lediglich Berlin (-drei Prozent) und Hamburg (-zwei Prozent) leichte Einbußen. Teuerster Standort bleibt München (370 €/m²), gefolgt von Berlin (310 €/m²), Frankfurt (300 €/m²), Düsseldorf (280 €/m²), Stuttgart (275 €/m²), Hamburg (270 €/m²) und Köln (265 €/m²).

Zu berücksichtigen ist allerdings, dass die Spitzenmiete per Definition nur für einen 100-Quadratmeter-Standardshop mit idealen Voraussetzungen gilt und damit lediglich ein sehr kleines Marktsegment abbildet. Weitere Tendenzen, wie von den Mietern angestrebte kürzere Laufzeiten oder Mietvertragsgestaltungen, die eine Risikoteilung zwischen Mieter und Vermieter beinhalten zum Beispiel durch Umsatzmietkomponenten, spielen gerade bei größeren Flächeneinheiten mittlerweile ebenfalls eine wichtige Rolle.

So differenziert wie die sozioökonomischen Rahmenbedingungen sind auch die Entwicklungen auf den Vermietungsmärkten zu betrachten. So haben beispielsweise die deutschen Top-10-Standorte 2018 mit einem innerstädtischen Flächenumsatz von knapp 193.000 Quadratmetern und fast 430 erfassten Vermietungen/Eröffnungen ihr Vorjahresresultat um 14 Prozent beziehungsweise drei Prozent übertrumpft, wogegen die bundesweite Bilanz mit 608.000 Quadratmeter (-acht Prozent) und rund 1.170 Abschlüssen (-elf Prozent) Rückgänge aufweist. In einem ambitionierteren Wettbewerbsumfeld scheinen größere Shopping-Metropolen mit einer breiten Palette an ergänzenden Gastronomie- und Freizeitangeboten derzeit also bessere Karten zu haben als viele B- und C-Städte.

B-Städte im Fokus
Aber diese Entwicklung gilt nicht pauschal, da auch viele kleinere Märkte attraktive Rahmenbedingungen bieten und deshalb im Fokus der Retailer stehen. Ein Beleg hierfür ist, dass B-Städte zunehmend in den Expansionsplanungen von Marken wie Zalando (beispielsweise Münster) oder der niederländischen Kaufhauskette Hema (Dortmund und Bonn) berücksichtigt werden. Auch der Trend, dass Gastronomie-Unternehmen den in der Vergangenheit klar von Textilern beherrschten Vermietungsmarkt im E-Commerce-Zeitalter weiter aufmischen, hat sich 2018 erwartungsgemäß fortgesetzt. Vor diesem Hintergrund konnte die Gastronomiebranche ihren Anteil an den Abschlüssen 2018 um vier Prozentpunkte auf mehr als 18 Prozent gegenüber den letzten fünf Jahren ausbauen. Beispiele sind Hans im Glück, L’Osteria oder das Cafe Extrablatt, das bei der Eröffnung weiterer Lokale auch vor Kleinstädten nicht Halt macht. Trotzdem bleibt die Fashionbranche mit gut 30 Prozent aller erfassten Vermietungen beziehungsweise Eröffnungen in Citylagen der wichtigste Player der Handelslandschaft.

Bei der Thematisierung des E-Commerce als Gegenspieler des stationären Einzelhandels darf nicht vergessen werden, dass die Digitalisierung nicht nur in Deutschland, sondern global Einzelhandelslandschaften verändert, was sich auf nationaler und sogar auf städtischer Ebene in ganz unterschiedlichem Maße auswirkt. Vor diesem Hintergrund wird Deutschland mit seinen zahlreichen gut aufgestellten und neben der Bevölkerung vor allem von Touristen oder Studenten geprägten Innenstädten als wirtschaftlicher Motor in Europa von internationalen Retailern nach wie vor geschätzt.

Kennzeichnend für das Vermietungsgeschehen 2018 war hierbei insbesondere, dass eine Vielzahl renommierter Retailer wie Uniqlo, Topshop, Arket, Zalando oder JD Sports, deren Konzepte auf eher größere Shops ausgelegt sind, ihr Expansionstempo spürbar erhöht haben. Spricht man über aktive Labels, führt der Weg darüber hinaus schnell zu Decathlon, wobei der französische Sportartikelhersteller anders als die genannten Akteure nicht primär auf zentrale Lagen, sondern in erster Linie auf Shoppingcenter sowie Fachmarktstandorte und Stadtteile ausgerichtet ist. Dass insbesondere Fashion-Labels aus dem Ausland nach Deutschland drängen, heißt nicht, dass nicht auch Marken anderer Branchen ihr Filialnetz hierzulande weiter ausbauen: In diesem Zusammenhang ist nicht zuletzt das expansive Trio der Brillenanbieter Ace & Tate, VIU und Mister Spex, sowie das dänische Einrichtungshaus Søstrene Grene, die niederländische Kaufhauskette Hema und das schwedische Uhren-Brand Daniel Wellington erwähnenswert.

Neben Retailern, die ihre Expansion vorangetrieben haben, gibt es jedoch auch solche, die sich aus Deutschland zurückziehen oder Filialen schließen: So werden Clas Ohlson und Stadium zukünftig nicht mehr in Hamburg und damit in Deutschland vertreten sein, während Einzelhändler wie Esprit, Tom Tailor und Habitat vermehrt Geschäfte aufgeben. Dass eine Restrukturierung jedoch auch einen Neuanfang bedeuten kann, beweist das Textilhaus SinnLeffers, welches nicht davor zurückschreckt sich als SiNN neu aufzustellen. Mit welchem gemeinsamen neuen Konzept sich die Kaufhaus-Giganten Karstadt und Kaufhof nach der Fusion präsentieren, bleibt dagegen derzeit noch genauso ungewiss wie spannend.

Perspektiven für Erlebnishandel
Die vielen Veränderungen und Anpassungen, denen der innerstädtische Einzelhandel weiterhin unterworfen sein wird, beinhalten nicht nur Risiken, sondern bieten auch Chancen. „Auch künftig wird das Shoppingerlebnis an sich für viele Kunden einen hohen Stellenwert besitzen und für Freizeitqualität stehen, die durch einen noch so gut organisierten Onlinehandel nicht geboten werden kann“, erläutert Matthias Feske Co-Head Retail Services bei BNP Paribas Real Estate Germany.

Unterstrichen wird diese Tatsache dadurch, dass immer mehr Onlinehändler auch stationäre Shops eröffnen, da sie erkannt haben, dass die Zukunft des Handels in einer intelligenten Verknüpfung von vertikalen Vertriebsstrukturen liegen dürfte, um die differenzierten Bedürfnisse und Erwartungen der Konsumenten zu befriedigen. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass sich nicht nur der Handel veränderten Arbeits- und Lebensformen stellen muss. Auch die Büromärkte sind zum Beispiel im Zusammenhang mit der rasant wachsenden Bedeutung von Coworking-Konzepten mit großen Herausforderungen konfrontiert. Feske: „Die grundsätzliche Nachfrage seitens der Retailer ist weiterhin vorhanden und stark genug, um den innerstädtischen Handel aktiv und erfolgreich weiterzuentwickeln.“

Schlagworte: Spitzenmieten, Studie, Einzelhandelsimmobilien, Retailmarkt

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