Der Immobilien-Boom geht weiter

Topstandorte in großen Städten sind begehrter denn je. Das starke Interesse internationaler Investoren treibt nicht nur die Preise, sondern drückt allmählich auch auf die Renditen.

Von Martin Jahrfeld 16.03.2016

© Vincent Mosch

Raum für Investitionen: Die Potsdamer Platz Arkaden in Berlin gehören seit Anfang des Jahres einem Investor aus Kanada.

Deutschlands Hauptstadt ist immer eine Reise wert. Nicht nur für Touristen, sondern mehr denn je auch für Investoren. Rund 350 Millionen Euro zahlte der französische Shoppinginvestor Klépierre im vergangenen Jahr durch die Übernahme des niederländischen Mitbewerbers Corio für das Shoppingcenter Boulevard Berlin. Die traditionsreiche, aufwendig restaurierte Immobilie im Berliner Südwesten ist ein Prachtstück in der an Shopping-Malls alles andere als armen Hauptstadt.

Auf 76 000 Quadratmetern versorgen 180 Geschäfte jede Woche mehr als 100 000 Kunden. Die zentrale Lage im wohlhabenden Stadtteil Steglitz macht das Investment zu einer lukrativen wie krisensicheren Anlage. Doch auch nicht ganz so strahlende Perlen auf dem Berliner Handelsimmobilienmarkt müssen auf Käufer nicht lange warten. Selbst ein leicht angegrautes Center wie die Potsdamer Platz Arkaden wechselte Anfang 2016 den Besitzer und ging im Paket mit anderen Gewerbeimmobilien des Geländes an den kanadischen Investor Brookfield.

Stabile Rahmenbedingungen

Wenn es um Handelsimmobilien in deutschen Großstädten geht, kennt die Euphorie institutioneller Anleger derzeit keine Grenzen. Die Eigentümerwechsel in Berlin sind Ausdruck einer Entwicklung, die bereits seit Längerem aufhorchen lässt (siehe handelsjournal 9/15): 2015 waren hiesige Handelsimmobilien gefragt wie lange nicht. Mit einem Gesamtvolumen von rund 17 Milliarden Euro hat sich der Investmentmarkt für Shoppingzentren, Kaufhäuser und Ladenlokale gegenüber 2014 verdoppelt und dabei nur knapp eine Rekordmarke verfehlt. Lediglich vor Ausbruch der Finanzkrise im Jahr 2006 war das Volumen in Deutschland noch ein wenig größer gewesen.

Mehr denn je sind es internationale Fonds, Pensionskassen und Versicherungen, die den Markt in Bewegung halten und ihren Anteil am Kuchen dabei stetig vergrößern: Bei fünf der sechs größten Eigentümerwechsel standen 2015 ausländische Investoren auf der Käuferseite. Mit einem Anteil von inzwischen 55 Prozent spielen sie mittlerweile eine größere Rolle als deutsche Anleger. Jüngste Investments, wie die Teilübernahme des Essener Centerbetreibers mfi durch den kanadischen Altersversorger Canada Pension Plan oder der Erwerb von 43 Kaufhof-Warenhäusern durch kanadische und US-Investoren zeugen von einem offenbar unverwüstlichen Vertrauen in den deutschen Markt. Während andere EU-Länder von lahmender Konjunktur, hoher Arbeitslosigkeit und schwachem Konsum gebeutelt werden, konnte der heimische Einzelhandel 2015 das höchste Umsatzwachstum der zurückliegenden zwanzig Jahre vermelden. Experten halten die großen Erwartungen der Investoren für gerechtfertigt: „Die Fundamentaldaten in Deutschland stimmen. Wir erleben ein gesundes Wirtschaftswachstum und moderat wachsende Handelsumsätze in einem generell stabilen Umfeld“, beobachtet Jörg Ritter, Retailspezialist bei Jones Lang Lasalle.

Niedrigzinsen treiben den Markt

Was den Markt jedoch mindestens ebenso antreibt wie die guten gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, ist das Übermaß an Liquidität auf den Kapitalmärkten. Durch die Niedrigzinspolitik der Zentralbanken ist enorm viel Geld im Umlauf, dessen Besitzer händeringend nach renditeträchtigen Anlagemöglichkeiten suchen. „Handelsimmobilien erscheinen als sehr attraktive Investition, zu der es derzeit wenig Alternativen gibt. Zudem gibt es immer wieder Fluchtbewegungen aus nationalen Währungen, wie etwa aktuell aus dem südafrikanischen Rand“, beobachtet Thomas Dänzel, Retailspezialist bei Colliers International.

Die Investments der internationalen Anleger konzentrierten sich im vergangenen Jahr mehr denn je auf die Topstandorte Berlin, Düsseldorf, München, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart und Köln, wobei vor allem Shoppingcenter, Kaufhäuser, Fachmärkte und Ladenlokale in Spitzenlagen gefragt waren. So wollen die thailändische Central Group und die österreichische Signa rund 300 Millionen Euro in die Luxuskaufhäuser KaDeWe (Berlin), Oberpollinger (München) und Alsterhaus (Hamburg) investieren und sie auf diese Weise zu glänzenden Flaggschiffen mit hohem Erlebniswert aufpolieren.


„Handelsimmobilien erscheinen als sehr attraktive Investition, zu der es derzeit wenig Alternativen gibt.“ Thomas Dänzel, Retailspezialist bei Colliers International


Die große Nachfrage nach den Filetstücken des Marktes mündet jedoch häufig in einen Bieterwettbewerb, der die Kaufpreise spürbar in die Höhe treibt, sodass die Renditen der Objekte unter Druck geraten. In den besten Lagen der Metropolen sind diese mancherorts mittlerweile unter vier Prozent gesunken. Experten, die davon ausgehen, dass die fallenden Renditen bereits das Ende des Booms ankündigen, sind derzeit noch in der Minderheit. „Das laufende Jahr wird vielleicht eine gewisse Beruhigung bringen, doch die Überliquidität treibt den Markt. Objekte in Spitzenlagen werden auch weiterhin keine Probleme haben“, glaubt Ritter. Auch seien diese Investments heute weit solider finanziert als im Vorfeld der Immobilien- und Finanzkrise von 2007/2008.

Dass Tophandelsimmobilien in den großen Städten in großem Umfang Umsatzanteile an den Onlinehandel abgeben müssen, steht angesichts dieser Perspektiven nicht zu erwarten. Premium-Shoppingcenter, die ihrem Publikum mit einem diversifizierten Angebot Event und Erlebnis offerieren, zeigen sich gegen die Digitalisierung des Einkaufs noch weitgehend immun: „Wir sehen einen deutlichen Trend zu mehr Investoreninteresse an Objekten, die einen Lebensmittelhändler als Ankermieter haben. Im LEH ist kein Trend zum Onlinekauf zu beobachten. Investoren sehen hier ein langfristig nicht vom Onlinehandel gefährdetes Geschäftsmodell“, sagt Retailexperte Dänzel.

Abwärtstrend in der Provinz

Mittlere und kleine Städte sowie ländliche Immobilienstandorte geraten mehr und mehr unter Druck. Sie können von dem gegenwärtigen Boom nicht nur nicht profitieren, sondern leiden außerdem unter den Kaufkraftabflüssen Richtung Großstadt. Dies gilt sogar für den Lebensmittelhandel: „Der Betriebstyp Supermarkt erfährt in großem Umfang eine Bereinigung des Standortnetzes. Gerade in peripheren Lagen und auf dem Land geraten Kleinflächen immer mehr unter Konkurrenzdruck oder können der Kundenabwanderung zum nächstgrößeren Anbieter mit einer umfangreichen Sortimentsbreite und -tiefe nicht entgegenwirken“, heißt es in einer aktuellen Marktanalyse des Immobilieninvestors Hahn.


„Angesichts einer schrumpfenden Bevölkerung werden sich die Disparitäten zwischen Metropolen und Peripherie weiter verschärfen.“ Michael Reink, Bereichsleiter Standort und Verkehrspolitik beim HDE


Auch Michael Reink, Bereichsleiter Standort und Verkehrspolitik beim HDE, geht davon aus, dass sich die Disparitäten zwischen den A-Lagen der Metropolen und der Peripherie künftig weiter verschärfen werden. Ab 2020 werde die Bevölkerung in Deutschland schrumpfen – eine Entwicklung, die nach jetzigen Erkenntnissen durch die aktuelle Einwanderung zwar gebremst, aber keineswegs gestoppt oder gar umgekehrt werde. Darüber hinaus erwartet Reink einen weiterhin dynamisch wachsenden Onlinehandel zulasten stationärer Umsätze sowie angesichts wachsender öffentlicher Aufgaben auch eine langfristig eher stagnierende Kaufkraft der Verbraucher – keine guten Aussichten für Ladenbesitzer in Schwerin, Papenburg oder Wolfenbüttel.

Selbst der aktuelle Trend zur Eröffnung von Flagship-Stores, mit denen renommierte Herstellermarken wie The North Face oder Leica, aber auch Onlinehändler, wie Amazon und Zalando, Präsenz auf der Fläche zeigen wollen, droht an kleineren und mittleren Städten weitgehend vorbeizulaufen. Denn auch diese Unternehmen fokussieren sich bei der Suche nach geeigneten Flächen zumeist auf die besten Lagen der Großstädte. „Auch bei Flagship-Stores gilt sicher wieder der alte Grundsatz: Lage, Lage, Lage. Ein Flagship-Store als Test ist immer auch ein Risiko für einen Investor. Was ist, wenn der Betreiber nach einem Jahr feststellt, dass es nicht funktioniert? Wenn die Lage passt, ist das Risiko klein“, gibt Retailexperte Dänzel zu bedenken.

Schlagworte: Handelsimmobilien, Immobilien, Immobilienpreise, Investoren, Immobilienmarkt

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