Supermärkte locken Investoren

Der hiesige Retail-Investmentmarkt bleibt mit einem Transaktionsvolumen von 4,86 Milliarden Euro zur Jahresmitte hinter dem Ergebnis aus dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum zurück. Doch schlecht ist die Zwischenbilanz deshalb nicht.

17.07.2018

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Dies ergibt die Analyse des Immobiliendienstleisters BNP Paribas Real Estate der gleichnamigen Bank. „Vor dem Hintergrund, dass der langjährige Schnitt maßgeblich durch das außergewöhnlich hohe Halbjahresresultat 2015 befeuert wird, erscheint die Bilanz sogar noch positiver. Erfreulich ist zudem das Volumen, welches Einzeldeals generierten: Mit 3,36 Milliarden Euro flossen nur in der ersten Jahreshälfte 2011 und 2015 mehr Geld in Einzeltransaktionen als in den ersten sechs Monaten 2018“, so Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services. Im Portfoliosegment kam es im bisherigen Jahresverlauf nur vereinzelt zu großvolumigen Verkäufen, wodurch der Umsatz hier im Vorjahresvergleich um 45 Prozent auf 1,33 Milliarden Euro gesunken ist.

Während das Gesamtergebnis des Retail-Investmentmarkts hinter dem Vorjahreswert zurückbleibt, legen die A-Standorte zu: Mit insgesamt 1,24 Milliarden Euro toppen sie ihr Resultat aus 2017 um 13 Prozent und steigern damit ihren Anteil von jedem fünften auf jeden vierten Euro des Investitionsvolumens. Ein Blick auf die einzelnen Standorte bringt drei deutliche Gewinner, zwei Städte mit vergleichbaren Umsätzen und zwei Märkte mit spürbar niedrigeren Volumen als zur Jahresmitte 2017 mit sich. Somit können Berlin (571 Millionen Euro; +52 Prozent), Hamburg (305 Millionen Euro; +132 Prozent) und Stuttgart (53 Millionen Euro; +696 Prozent) Steigerungen verbuchen. Die Main-Metropole Frankfurt (41 Millionen Euro) und die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt Düsseldorf (30 Millionen Euro) kommen auf ähnliche Werte und München (197 Millionen Euro; -45 Prozent) sowie Köln (98 Millionen Euro; -48 Prozent) können in der Zwischenbilanz bisher noch nicht an die Vorjahresergebnisse anknüpfen.

Doppelspitze: Geschäftshäuser und Fachmärkte vorne
Dass Fach- und Supermärkte das Ranking der Einzelhandel-Investments nach Objektarten dominieren, ist seit Jahren ein gewohntes Bild (anteilig rund 38 Prozent). Zur Jahresmitte gesellen sich allerdings Geschäftshäuser an der Spitze hinzu und partizipieren ebenfalls mit etwas weniger als 1,8 Milliarden Euro und einem Umsatzanteil von gut 38 Prozent am Transaktionsvolumen. Zusammengenommen stellen die beiden Objektarten nicht nur über drei Viertel des Umsatzes, sondern auch 84 Prozent der registrierten Deals. Deutlich dahinter schließen sich Shoppingcenter mit einem Anteil von 17 Prozent an. Weitere gut sechs Prozent entfallen auf Kaufhäuser, wo nicht zuletzt der Verkauf der Mülheimer Karstadt Arkaden ins Gewicht fällt.

Die tonangebende Anlegergruppe in puncto Retail-Investments sind die Spezialfonds: Gut 28 Prozent des Transaktionsvolumens gehen auf ihr Konto, womit sie sich deutlich vor den anderen Investoren platzieren. Insgesamt waren sie in allen Objektarten und Größenklassen tätig und kommen auf eine Vielzahl von Deals. Das Führungstrio komplettieren Immobilien AGs/REITs (zwölf Prozent), die sich überwiegend außerhalb der A-Standorte aktiv zeigten, vor Investment/Asset Managern (elf Prozent). Umfangreicher beteiligt waren zudem Pensionskassen (neun Prozent), Equity/Real Estate Funds (acht Prozent) und Family Offices (sieben Prozent). Internationale Anleger steuern mit 24 Prozent im Vergleich zum Gewerbeimmobilienmarkt insgesamt (41 Prozent) sowie dem Vorjahreszeitraum (29 Prozent) einen unterdurchschnittlichen Wert bei. Hierbei zeichneten Investoren aus dem europäischen Ausland für jeden fünften Euro des Umsatzes verantwortlich.

Keine weitere Yield Compression im ersten Halbjahr
Nach der kontinuierlichen Yield Compression der vorangegangenen Jahre haben sich die Netto-Spitzenrenditen für Einzelhandelsimmobilien im bisherigen Jahresverlauf verfestigt. Über die A-Standorte betrachtet war im Jahresvergleich dennoch ein Rückgang über alle Top-Städte zu beobachten. Sowohl in Berlin als auch in München, die mit 2,90 Prozent an der Spitze der großen Städte stehen, wurde mittlerweile die 3-Prozent-Marke durchbrochen. Knapp dahinter schließen sich Hamburg mit 3,00 Prozent und dicht auf den Fersen Frankfurt mit 3,10 Prozent an. Die beiden NRW-Metropolen Düsseldorf und Köln notieren jeweils bei 3,20 Prozent. Retail-Investments in Stuttgart sind mit 3,40 Prozent in der Spitze nur unwesentlich billiger.

Auch in den übrigen Marktsegmenten sind die Renditen in den ersten sechs Monaten stabil geblieben. Die Netto-Spitzenrendite für Shoppingcenter liegt aktuell wie bereits vor zwölf Monaten bei 4,00 Prozent. Den signifikantesten Rückgang im Vorjahresvergleich verzeichnen Fachmarktzentren, die 40 Basispunkte auf 4,60 Prozent nachgeben haben, während einzelne Fachmärkte mit 5,40 Prozent (minus zehn Basispunkte) in der Spitze noch etwas erschwinglicher sind.

„Die Zwischenbilanz zur Jahresmitte zeigt, dass Einzelhandelsimmobilien weiter gesucht und gekauft werden, solange die Rahmenbedingungen, wie eine nachhaltige Lage, gute Drittverwertbarkeit und eine stabile Vermietungssituation, gegeben sind. Vor diesem Hintergrund ist es auch nicht überraschend, dass nicht nur die starken Fach- und Supermärkte hohe Umsatzanteile halten, sondern gerade die Geschäftshäuser im langjährigen Vergleich ein hervorragendes Resultat erreichen. Unter der Voraussetzung, dass auch das Portfoliosegment im weiteren Jahresverlauf noch zulegen kann, ist ein gutes Gesamtergebnis daher durchaus realistisch“, schätzt Nico Keller, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Co-Head Investment, die Perspektiven ein.

Schlagworte: Studie, Retail-Investmentmarkt, Handelsimmobilien, BNP Paribas

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