Standort: Die Hafencity im Aufwind

Hamburgs Überseequartier soll zum Hauptanziehungspunkt für Bewohner und Besucher werden. Der neue Investor Unibail-Rodamco verzeichnet eine „enorme Nachfrage“. Doch noch wird gebaut.

Von Vera Hermes 16.03.2016

© Unibail-Rodamco / moka-studio

Die Hafencity wird Hamburgs Innenstadt um 40 Prozent vergrößern, die Verkaufsfläche wächst um 68 000 Quadratmeter.

In Hamburg läuft ein großes Experiment. Mit der Hafencity entsteht ein völlig neuer Stadtteil, der neben Elbphilharmonie, Kreuzfahrtterminal und Bürotürmen auch Wohngebäude, Gastronomie, Hotels, Kinos und Museen bieten wird. Die Promenade ist zehn Kilometer lang, führt vorbei an Parks und Universitätsgelände – und natürlich hin zu Einzelhandelsangeboten.

Ist die Hafencity voraussichtlich im Jahr 2025 endgültig fertig, wird sie die Hamburger Innenstadt um 40 Prozent vergrößern. Es entstehen allein im südlichen Überseequartier, dem zentralen Einkaufsviertel, rund 68 000 Quadratmeter zusätzliche Verkaufsfläche. Die kann die Hansestadt gut gebrauchen, denn verglichen mit Städten wie München oder Berlin verfügt Hamburg in der Innenstadt mit etwa 340 000 Quadratmetern Verkaufsfläche über ein eher kleines Shoppingangebot. Laut der auf Handelsimmobilien spezialisierten Comfort-Gruppe bestehe in der City ein Nachfrageüberhang von 170 000 bis 200 000 Quadratmetern, berichtet Professor Jürgen Bruns-Berentelg.

Bruns-Berentelg ist seit dem Jahr 2003 Vorsitzender der Geschäftsführung von Hafencity Hamburg und somit maßgeblich verantwortlich für Europas größtes innerstädtisches Stadtentwicklungsprojekt. Der Mann ist es gewohnt, dicke Bretter zu bohren. Er hat früher an Großprojekten wie dem Hauptbahnhof in Berlin oder dem Sony Center am Potsdamer Platz mitgearbeitet. Das Unternehmen Hafencity Hamburg, eine hundertprozentige Tochterfirma der Stadt, ist für die Entwicklung und Vermarktung der Grundstücke in der Hafencity verantwortlich. Somit ist sie auch für das Überseequartier zuständig, das, so Bruns-Berentelg, unter anderem mit Shoppingangeboten als zentraler „Accelerator und Urbanitätstreiber“ für die Hafencity dienen soll. Es soll Touristen sowie Besucher aus dem Einzugsbereich Hamburgs, aus den B-Zentren der Hansestadt und aus der Innenstadt in die Hafencity ziehen.

Brachland im Süden

Das nördliche Überseequartier ist nahezu fertig, das wasserseitige südliche Überseequartier hingegen noch Brachland. Wegen der Finanzkrise und eines nicht überzeugenden Konzepts waren Investoren abgesprungen; die Planung verzögerte sich. Das Projekt wurde neu ausgeschrieben, den Zuschlag bekam Unibail-Rodamco. Der französische Immobilienkonzern wird das Quartier nicht nur bauen, sondern nach Fertigstellung auch mindestens 20 Jahre lang betreiben.

Unibail-Rodamco ist auf die „Entwicklung von Einzelhandelsdestinationen“ spezialisiert. Ein attraktiver Händlermix reiche heute nicht mehr aus, um Menschen in ausreichender Zahl anzuziehen. Zusätzliche Anziehungspunkte, wie etwa Theater, Kino und hochwertige Gastronomie, müssten hinzukommen, sagt Ulrich Wölfer, Chief Development Officer von Unibail-Rodamco Germany, „und das führt dazu, dass man eine gewisse Größe braucht“.

Deshalb sieht der Plan für das südliche Überseequartier nun 80 500 Quadratmeter Bruttogeschossfläche (BGF) statt der früher vorgesehenen 40 000 Quadratmeter vor. Die werden auf das Areal mit insgesamt elf Gebäuden verteilt. Rund 150 000 Quadratmeter sind für die sonstige Nutzung vorgesehen: 10 000 Quadratmeter Gastronomie und ein Kino mit rund 2 700 Plätzen, 1 300 Hotelzimmer, Kongressflächen, Wohnungen und das Kreuzfahrtterminal sollen dafür sorgen, dass im südlichen Überseequartier auch nach Büroschluss noch viel los ist. Teile des Quartiers werden überdacht. Die Besucher sollen keine „Klimagrenzen“ überwinden müssen und sich nicht wie im Shoppingzentrum, sondern wie in einem Stadtzentrum fühlen.

Flächenmangel in der Innenstadt

Die Stadtentwickler erhoffen sich von dem europaweit agierenden Konzern unter anderem innovative Handelskonzepte und neue Nutzer. Vorgesehen sind bis zu 30 000 Quadratmeter BGF für ein oder zwei Ankermieter – zum Beispiel große Department-Stores – sowie 50 000 Quadratmeter BGF für mittlere und kleinere Händler. „Wir brauchen diese Mischung! Wir haben früher immer gedacht, wir kriegen das auch ohne Ankermieter hin. Das ist aber nicht der Fall, da die Distanz zur City zu groß ist. Die kleinen und mittleren Mieter kommen nur, wenn Anker da sind – und die Anker lohnen sich nur, wenn man genügend kleinteiligere Flächen anbietet. Deswegen kann das Quartier auch nicht schrittweise weitergebaut werden. Es muss das Prinzip der Verlässlichkeit gegenüber den Mietern geben, damit gleichzeitig eine funktionsfähige, kritische Masse entsteht. Darauf ist das Konzept nun ausgerichtet“, erklärt Bruns-Berentelg.

„Die Nachfrage ist enorm“, berichtet Wölfer und nennt dafür gleich mehrere Gründe. Es fehlen Flächen für große Department-Stores in der Innenstadt. Die Stadt verzeichnet immer mehr Einwohner und Touristen. Und sie ist eine der ökonomisch stärksten Städte in einem ökonomisch starken Land – das macht den Standort für internationale Topmarken hochattraktiv. „Hamburg ist eine Perle!“, resümiert Wölfer. Im Jahr 2016 werden die Bebauungspläne beschlossen, 2017 startet der Bau des Quartiers und 2021 ist es komplett fertig, so der Plan. 50 000 bis 60 000 Besucher flanieren dann im Tagesmittel allein im zentralen Überseequartier, so das Versprechen. Außerdem werden – ist sie erst fertig – in der Hafencity 45 000 Menschen arbeiten, 12 000 bis 14 000 Menschen wohnen und 5 000 dort studieren.

Geduldig sein, durchhalten

Bis diese Zahlen tatsächlich Realität sind, gilt es für die Händler im nördlichen Überseequartier, geduldig zu sein und durchzuhalten. Mit dem Berliner Immobilienunternehmen Hines hat sich Hafencity Hamburg einen neuen Eigentümer und Manager für das nördliche Überseequartier an Bord geholt. Das Areal werde von der Presse viel gescholten. Windig und kalt sei es hier und angesichts vieler Leerstände und noch so mancher Baustelle auch ein bisschen deprimierend, so die Kritik. „Wenn ich mir den Masterplan ansehe, ist die Hafencity ein Ort, der noch im Entstehen ist. Es sind erst 50 bis 60 Prozent realisiert. Wir müssen diesem neuen, großen Stadtteil seine Zeit geben, sich zu entwickeln“, sagt Christoph Reschke, Senior Managing Director von Hines. Weil das Überseequartier im südlichen Teil in einem Baufeld ende, gebe es im nördlichen Teil noch nicht die Frequenzen, die der Handel braucht.

Angebote rund um die Nahversorgung, Gastronomie mit Mittagstisch für all die Büroarbeiter, touristische Angebote und Handelskonzepte mit Alleinstellungsmerkmal, wie etwa spezielle Manufakturen, funktionierten heute schon. Letztere hätten jetzt noch die Chance, sich hier anzusiedeln, weil die Mieten derzeit noch niedriger seien als in hochfrequenten Innenstadtlagen. Die Angleichung allerdings ist nur eine Frage der Zeit: „Die Mieten in der Hafencity werden in den kommenden zehn Jahren steigen. Das südliche Überseequartier, die Eröffnung der Elbphilharmonie und die derzeit entstehenden Quartiere werden eine enorme Sogwirkung entfalten“, ist Reschke überzeugt.

Darauf hoffen auch Marc und Daniel Säger, die seit Juni 2011 einen Modeladen im mittleren Preissegment auf dem Überseeboulevard betreiben und somit zu den Einzelhandelspionieren und -überlebenden des Quartiers gehören. Die Brüder ärgern sich kolossal darüber, dass die Hafencity in der Presse meist schlecht wegkommt und wegen der Elbphilharmonie häufig pauschal als Milliardengrab abgestempelt wird.

Tatsächlich haben die Hamburger ein gespaltenes Verhältnis zu ihrem neuen Stadtteil: „Es ist wie mit Xavier Naidoo. Entweder man mag die Hafencity oder man mag sie nicht“, bringt Marc Säger die Gefühlslage der Hanseaten auf den Punkt. Klar, auch die Brüder mussten dazulernen: Die Ziele ihres ersten Businessplans waren zu hoch gesteckt, ihre Erwartungen an schnelle Baufortschritte im Viertel erwiesen sich als trügerisch und die Idee für eine Sonntagsöffnung in den Sommermonaten scheiterte am Widerstand der zuständigen Behörden. Trotzdem sind sie leidenschaftliche Verfechter ihres Standorts. Weil immer mehr Büros, Wohnungen und Hotels entstehen, kommen auch immer mehr Menschen. Auch die Zahl der Touristen steigt, unter ihnen viele Schweizer, für die Deutschland wegen des starken Frankens ein Shoppingparadies ist.

„Es ist ein toller Stadtteil. Hier leben und arbeiten tolle Menschen und es kommen tolle Menschen her. Weil wir die Personaldecke und damit die Fixkosten niedrig halten, kommen wir mit der Miete klar. Wir freuen uns über alles, was dazukommt, und haben auch keine Sorge wegen des Wettbewerbs, denn Wettbewerb erhöht die Frequenz“, argumentiert Marc Säger. Die Sägers hoffen darauf, dass Hines das Problem mit den Leerständen schnell löst. Auch besagte Sonntagsöffnung für den Sommer würde helfen, das eher flaue Wintergeschäft zu kompensieren. Diesen Widrigkeiten zum Trotz ist es für Marc Säger überhaupt keine Frage, dass der Einzelhandel im Überseequartier guten Zeiten entgegensieht: „Der Stadtteil entwickelt sich und wird kontinuierlich besser.“

Schlagworte: Hamburg, Immobilien, Standort

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