Retail-Investments mit durchschnittlichem Ergebnis

Mit einem Transaktionsvolumen von gut 4,1 Milliarden Euro erzielen Einzelhandelsimmobilien im ersten Halbjahr 2016 ein durchschnittliches Ergebnis.

Von Mirko Hackmann 13.07.2016

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„Für den deutlichen Rückgang des Resultats gibt es also zwei wesentliche Gründe. Zum einen der gegenüber dem ersten Halbjahr 2015 um knapp 5,14 Milliarden Euro geringere Portfolioumsatz, zum anderen der Mangel an großvolumigen Core-Objekten, der sich im Retail-Segment genauso bemerkbar macht wie beispielsweise bei Büroinvestments. Das Investoreninteresse und die Nachfrage liegen dagegen weiter auf einem hohen Niveau“, erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Auch die Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München), die im Vorjahr von den Portfoliotransaktionen ebenfalls stark profitiert hatten, folgen aktuell dem bundesweiten Trend. Mit einem Umsatzvolumen von 1,23 Milliarden Euro liegt das Ergebnis 59 Prozent unter dem Vorjahreswert. Auch hier wirkt sich darüber hinaus das nicht ausreichende Angebot im großvolumigen Segment limitierend auf das Resultat aus. Den höchsten Umsatz verzeichnete München mit 413 Millionen Euro (-16 Prozent), gefolgt von Hamburg mit 317 Millionen Euro. Die Hansestadt konnte damit als einziger Standort das Ergebnis steigern (+63 Prozent). In Berlin beläuft sich der Rückgang aufgrund des herausragenden Vorjahresumsatzes auf 76 Prozent, trotzdem wurden hier noch 292 Millionen Euro umgesetzt. Die weiteren Ränge belegen Düsseldorf mit 84 Millionen Euro (-80 Prozent), Frankfurt mit 44 Millionen Euro (-85 Prozent) sowie Köln mit 26 Millionen Euro (-93 Prozent).

Fach- und Supermärkte mit höchstem Umsatzanteil

Weiter an der Spitze stehen Fach- und Supermärkte, die für knapp 46 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich sind. Mit weitem Abstand auf Platz zwei folgen Shopping Center mit 21,5 Prozent, die sich damit knapp vor Geschäftshäusern mit 19 Prozent platzieren. Deutlich niedriger als im Vorjahreszeitraum fällt der Anteil von Kaufhäusern (knapp 14 Prozent) aus, der letztes Jahr durch den Verkauf der Kaufhof-Warenhäuser vergleichsweise hoch war. In allen Assetklassen wurde absolut betrachtet spürbar weniger investiert. Diese Entwicklung ist allerdings angebotsindiziert und nicht auf veränderte Investmentstrategien oder geringeres Investoreninteresse zurückzuführen.

Spezialfonds waren im ersten Halbjahr die wichtigste Käufergruppe und tragen knapp 27 Prozent zum Gesamtumsatz bei. Ihr Investitionsfokus lag dabei eindeutig im Segment der Fach- und Supermärkte, mit denen sich höhere Renditen realisieren lassen als mit Shopping Centern oder Geschäftshäusern. Auf Rang zwei finden sich Investment Manager mit gut 15 Prozent. Zweistellige Umsatzanteile weisen darüber hinaus noch Pensionskassen mit rund 12 Prozent sowie Equity/Real Estate Funds mit knapp 11 Prozent auf. Größere Beiträge leisten außerdem Immobilien AGs und private Anleger mit jeweils etwa 7 Prozent sowie geschlossene Fonds mit 6 Prozent. Der Anteil ausländischer Anleger hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum verringert und liegt aktuell bei 28 Prozent, wobei er im Portfoliosegment mit 41 Prozent fast doppelt so hoch ausfällt wie bei Einzeltransaktionen.

Spitzenrenditen geben weiter nach

Das zu geringe Angebot und der große Wettbewerbsdruck unter den Investoren drückt sich in weiter gesunkenen Renditen aus. Die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den besten Einkaufsstraßen haben im Durchschnitt der Big-Six-Standorte im zweiten Quartal noch einmal um acht Basispunkte nachgegeben. Teuerster Standort bleibt München mit 3,30 Prozent und deutlichem Abstand vor den beiden zweitplatzierten Berlin und Hamburg mit 3,60 Prozent. Den vierten Rang belegt Köln mit 3,70 Prozent gefolgt von Frankfurt und Düsseldorf mit jeweils 3,75 Prozent. Gerade im Highstreet-Segment sind jedoch Käufer bereit, für absolute Trophy-Immobilien vereinzelt auch höhere Preise zu akzeptieren.
Die Yield Compression ist aber nicht auf hochwertige Geschäftshäuser begrenzt, auch in den übrigen Marktsegmenten haben die Spitzenrenditen teilweise noch nachgegeben. Während sie für Shopping Center auf dem bereits Ende 2015 erreichten Niveau von 4,10 Prozent verharren, haben sie bei erfolgreichen Fachmarktzentren an Top-Standorten noch einmal um zehn Basispunkte auf 5,20 Prozent nachgegeben. Gleiches gilt frei stehende Fach- und Supermärkte, bei denen aktuell 5,60 Prozent anzusetzen sind.

Guter Umsatz zu erwarten

„Obwohl das Transaktionsvolumen bisher vergleichsweise moderat ausfiel, bleibt der Nachfrage- und Anlagedruck hoch. Da gerade das Investitionsvolumen im Einzelhandelssegment immer wieder stark durch große Portfolioverkäufe bestimmt wird, ist ein deutliches Anziehen des Umsatzes in einem der folgenden Quartale möglich. Hierfür spricht auch, dass sich aktuell einige große Pakete in der Vermarktung befinden, die das Investitionsvolumen deutlich erhöhen werden. Vor diesem Hintergrund gehen wir auch im weiteren Jahresverlauf von einem lebhaften Marktgeschehen aus und erwarten einen sehr guten Investmentumsatz. Wie hoch er letztendlich ausfällt, hängt jedoch in erster Linie vom insgesamt vorhandenen Angebot ab“, sagt Piotr Bienkowski.

Schlagworte: Einzelhandels-Immobilien, Immobilienmarkt, Immobilienpreise

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