Handelsimmobilien in Kleinstädten gefragt

Im ersten Quartal sankt das Transaktionsvolumen von Einzelhandelsimmobilien deutlich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Die BNP Paribas Real Estate erwartet jedoch im Jahresverlauf einen Anstieg. Vor allem in mittleren und kleineren Städten nimmt die Zahl der Transaktionen zu.

16.04.2018

© iStock/ Michael Luhrenberg

Auf den ersten Blick bleibt der Retail-Investmentmarkt mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,76 Milliarden Euro deutlich hinter dem sehr guten Vorjahresergebnis (-40 Prozent) sowie dem zehnjährigen Durchschnitt (-24 Prozent) zurück. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. „Betrachtet man jedoch ausschließlich den Umsatz, den Einzelverkäufe generierten, ergibt sich ein etwas anderes Bild: Mit rund 1,58 Milliarden Euro, das entspricht 90 Prozent des Gesamtvolumens, erreichen Singledeals eine überdurchschnittliche Bilanz, zu der ähnlich viele Verkäufe wie im Vorjahreszeitraum beigetragen haben“, sagt Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate und Head of Retail Services.

Im Umkehrschluss ist weniger ein Rückgang der Nachfrage, als vielmehr ein sehr geringer Umsatz im Portfoliosegment ursächlich für den insgesamt moderaten Jahresauftakt. Im Zuge der bisher fehlenden großvolumigen Paketverkäufe und dem hohen Umsatzanteil kleiner und mittlerer Transaktionen im Segment bis 50 Millionen Euro (66 Prozent), fällt auch das durchschnittliche Volumen pro Deal mit 18 Millionen Euro wesentlich niedriger aus als zum Jahresbeginn 2017 (29 Millionen Euro).

Hamburg besonders gefragt
Die regionale Verteilung des bundesweiten Investitionsvolumens von Einzelhandelsobjekten ist zu etwas mehr als einem Viertel auf die sechs größten Städte und demzufolge zu knapp drei Vierteln auf Standorte außerhalb der großen Metropolen aufgesplittet. Damit ist der Umsatz der Top-Städte, der sich auf 460 Millionen Euro beläuft, zwar gesunken (-19 Prozent), ihr Anteil am Gesamtergebnis hat sich jedoch um 7 Prozentpunkte erhöht. Bezogen auf die einzelnen Städte kristallisiert sich insbesondere Hamburg durch größere Verkäufe als Gewinner heraus. Hier wurde mit 223 Millionen Euro in den ersten drei Monaten so viel wie noch nie in Retail-Assets investiert. In der Konsequenz liegt München auf dem zweiten Platz: Mit 90 Millionen Euro fiel das Resultat in der bayerischen Landeshauptstadt, die im Vorjahreszeitraum von einigen Deals im mittleren Segment profitierte, um 56 Prozent geringer aus. Auf ein Ergebnis von über 50 Millionen Euro kommt darüber hinaus noch Berlin (53 Millionen Euro), während sich die weiteren großen Shoppingmetropolen Köln (46 Millionen Euro), Frankfurt (36 Millionen Euro) und Düsseldorf (12 Millionen Euro) unterhalb dieser Marke einordnen.

Nachdem im ersten Quartal 2017 innerstädtische Geschäftshäuser die Oberhand behielten, schieben sich Fach- und Supermärkte sowie Fachmarktzentren mit gut 41 Prozent wie schon zum Ende der vergangenen Jahre erneut an die Spitze der Retailobjekte. Auf den weiteren Plätzen folgen Shoppingcenter und Geschäftshäuser mit jeweils 23 Prozent gleichauf. Die verbleibenden knapp 13 Prozent steuern Kaufhäuser bei. Hier ist vor allem der Verkauf der Karstadt Arkaden in Mülheim an der Ruhr nennenswert.

Nach dem kontinuierlichen Renditerückgang der vorangegangenen Quartale haben sich die Netto-Spitzenrenditen für Einzelhandelsimmobilien zum Jahresauftakt auf dem Niveau des Jahresendes 2017 verfestigt. Über die Big-Six-Standorte betrachtet beläuft sich der Rückgang im Jahresvergleich dennoch auf durchschnittlich rund 41 Basispunkte. Sowohl in Berlin als auch in München, die mit 2,9 Prozent an der Spitze der großen Städte stehen, wurde mittlerweile die Drei-Prozent-Marke nach unten durchbrochen. Knapp dahinter schließen sich Hamburg mit drei Prozent und dicht auf den Versen Frankfurt mit 3,1 Prozent an. Die nordrhein-westfälischen Metropolen Düsseldorf und Köln notieren jeweils bei 3,2 Prozent.

Auch in den übrigen Marktsegmenten sind die Renditen in den ersten drei Monaten stabil geblieben. Die Netto-Spitzenrendite für Shoppingcenter liegt aktuell wie bereits vor zwölf Monaten bei vier Prozent. Den signifikantesten Rückgang verzeichnen Fachmarktzentren, die 40 Basispunkte nachgeben haben, während einzelne Fachmärkte mit 5,4 Prozent (-10 Basispunkte) in der Spitze noch etwas erschwinglicher sind.

Perspektiven
„Der verhaltene Jahresauftakt des Retail-Investmentmarkts ist als Momentaufnahme und weniger als Zeichen für den Rückgang der Nachfrage nach Einzelhandelsobjekten zu bewerten. Indizien hierfür sind nicht zuletzt die Vielzahl der registrierten Transaktionen, das überdurchschnittliche Einzeldealvolumen sowie ein sehr lebhaftes Marktgeschehen in den kleinen und mittleren Größenkategorien. Ein entsprechendes Angebot, insbesondere im Segment über 50 Millionen Euro vorausgesetzt, ist für den weiteren Jahresverlauf davon auszugehen, dass der Markt deutlich an Fahrt aufnimmt“, so Nico Keller, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate und Co-Head Investment.

Schlagworte: Bilanz, BNP Paribas Real Estate, Handelsimmobilien

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