Finanzierung

Ladenbau leasen

Die Geschäftseinrichtung oder die Immobilie kaufen, verkaufen und sofort zurückleasen: Sale-and-Lease-back verbessert die Liquidität, entlastet die Bilanz und kann Steuervorteile für das Unternehmen bringen. In welchen Fällen sich diese Finanzierungsform für Einzelhändler lohnt.

Von Eva Neuthinger 04.02.2020

© Schneidermoden

Neueröffnungen ohne Stress: Mit dem Modell Sale-and-­Lease-back hält Schneidermoden seinen Bedarf an Bankkrediten niedrig und bleibt liquide.

Panoramadecke, nostalgisches Ambiente im roten Gebäude, mehr als 80 Geschäfte auf der Fläche: Im vergangenen Jahr eröffnete Unternehmer Hagen Schneider im Shoppingcenter „Das Schloss“ in Berlin-Steglitz eine weitere Filiale. Insgesamt führt der Textileinzelhändler in der Bundeshauptstadt sowie in den östlichen Bundesländern 41 Filialen als Mono- und Multistores. Er führt rund 20 verschiedene Markenanbieter wie Gerry Weber, Esprit oder Tom Tailor im Sortiment.

„Allein in den vergangenen drei Jahren haben wir in sechs neue Standorte investiert“, erklärt Hagen Schneider. Entsprechend hoch ist sein jährlicher Finanzierungsbedarf. Die Kosten pro Quadratmeter veranschlagt er auf 300 bis 500 Euro. Um seinen Bedarf an Ladeneinrichtungen sowie Kassen- und Beleuchtungslösungen zu finanzieren, nutzt der Unternehmer Sale-and-Lease-back.

Schneider kauft die Wirtschaftsgüter vom Hersteller oder Store-Anbieter und veräußert sie direkt an die Leasinggesellschaft Abcfinance in Köln – um sie selbst umgehend wieder zurückzuleasen. „Dieses Modell hat sich bei uns etabliert, nicht zuletzt, weil wir damit unseren Bedarf an Bankkrediten niedrig halten“, erläutert Schneider. In Chemnitz ging er 2017 unter dem Label „Schneidermoden“ mit einem neuen Geschäft an den Start. „Die Fläche haben wir für fünf Jahre gemietet und unsere Leasingverträge für die Einrichtung konform über die gleiche Laufzeit abgeschlossen“, so Schneider.

Steuervorteile sichern, Liquidität stärken

Damit hält er sich die Option offen, sowohl den Miet- als auch den Leasingvertrag abhängig von der Geschäftsentwicklung einfach auslaufen zu lassen. „Wir haben uns für das Sale-and-Lease-back-Geschäft vor allem deshalb entschieden, weil wir durch dieses Modell steuerliche Vorteile nutzen sowie unsere Liquidität stärken“, sagt Schneider. Der Geschäftsführer muss vor diesem Schritt allerdings das Okay des Finanzierers einholen.

Sale-and-Lease-back orientiert sich am klassischen Leasing – mit dem Unterschied, „dass der Unternehmer mit uns erst im Nachgang der Anschaffung einen Vertrag abschließt“, sagt Jürgen Schuck, Finanzierungsexperte der Leasinggesellschaft Abcfinance in Köln. Der Einzelhändler verkauft bei diesem Modell bis rund drei Monate nach Anschaffung eines Objekts dieses an die Leasingfirma. „Sale-and-Lease-back ist eine zusätzliche rückwirkende Handlungsoption für den Unternehmer. Es kann auch nach kurz entschlossenen Schnäppchenkäufen genutzt werden, wenn zum Beispiel die Gelegenheit günstig war und ein Kauf zunächst unausweichlich“, erklärt Schuck.

Optimierte Bilanzstruktur

Im Jahr erzielen die Anbieter dieses Modells in Deutschland rund vier bis fünf Milliarden Euro im Neugeschäft. Verschlechtert sich die Finanzierungssituation von Unternehmen signifikant, wird voraussichtlich auch das Neugeschäft von Sale-and-Lease-back steigen. „Dies war beispielsweise während der Finanzkrise in den Jahren 2008 und 2009 zu beobachten“, erinnert sich Horst Fittler, Hauptgeschäftsführer des Bundesverbandes Deutscher Leasing-Unternehmen in Berlin.

Hintergrund: Beim Sale-and-Lease-back wird der Leasinggeber neuer Eigentümer des Objektes. Er aktiviert das Wirtschaftsgut in seiner Bilanz. Die Objekte bleiben aber im Besitz des Leasingnehmers. Der Einzelhändler kann sie weiter nutzen. Statt Zinsen und Tilgung für einen Kredit zahlt der Firmenchef eine Leasingrate, die er als Betriebsausgabe steuerlich geltend macht. Das Unternehmen verbessert seine Bilanzkennzahlen und optimiert die Bilanzstruktur. Denn gemäß Handelsgesetzbuch werden geleaste Wirtschaftsgüter bilanziell beim Leasinggeber aktiviert. Im Vergleich zum Kauf verschlechtert sich die Eigenkapitalquote nicht, was wiederum Pluspunkte nach sich zieht: Das Rating des Betriebes bei der Hausbank bleibt gleich – Folgekredite sind leichter und besser zu bekommen.

„Es spielt keine Rolle, ob es sich um ein neues oder um ein gebrauchtes Objekt handelt“, sagt Abcfinance-Spezialist Jürgen Schuck. Die meisten Leasinggesellschaften setzen allein die Maßgabe, dass das Wirtschaftsgut nicht vor allzu langer Zeit angeschafft wurde. „Das Modell eignet sich für universal einsetzbare, werthaltige Wirtschaftsgüter. Darüber hinaus ist das objektbasierte Finanzierungsinstrument auch für Fahrzeuge, IT-Equipment oder für Immobilien gut geeignet“, wirbt Fittler. Die Gesellschaften kaufen Objekte, die sie im Zweifel schnell wiederverwerten können. Bei immateriellen Wirtschaftsgütern wie Lizenzen oder Marken wird es in der Regel schwierig. Deren Wert lässt sich bis zum Ende der Laufzeit nicht so präzise bemessen.

Konditionen vergleichen

Der Einzelhändler kann den Vertrag so gestalten, dass er am Ende der Laufzeit das Objekt zum marktüblichen Vergleichswert wieder zurückkaufen kann. Alternativ least er es weiter oder gibt es an die Firma zurück. Dahingehend unterscheidet sich Sale-and-Lease-back nicht von der klassischen Leasingvariante. Deshalb lautet auch hier die Empfehlung für interessierte Einzelhändler: Mehrere Angebote einzuholen und die Konditionen zu vergleichen, lohnt sich.

So ging auch Hagen Schneider vor, als er vor vielen Jahren erstmalig diese Art der Finanzierung gewählt hat. Inzwischen ist das System so erprobt, dass er sich bei Neueröffnungen keinen Stress mehr macht. „Wir reichen bei einer weiteren Eröffnung eine Art Businessplan ein und erhalten recht zügig unsere Zusage mit den entsprechenden Konditionen.“ ●

„Das Modell eignet sich für universal einsetzbare, werthaltige Wirtschaftsgüter.“

Horst Fittler, Haupt­geschäftsführer des Bundesverbands Deutscher Leasing-Unternehmen

Was Sale-and-Lease-back bei der Immobilienfinanzierung bringt

Nachfolge, Krisenfinanzierung, Expansion: In besonderen Situationen können Unternehmer werthaltige Immobilien an eine Leasinggesellschaft verkaufen und zurückleasen. Einzelheiten zu diesem speziellen Modell kurz erklärt:

Die Konstruktion:

Angenommen, ein Einzelhandelsgeschäft soll inklusive Immobilienvermögen übertragen werden. Das erhöht den Kaufpreis und damit den Kapitalbedarf. Der Übernehmer verkauft die Immobilie an die Leasinggesellschaft zum aktuellen Verkehrswert, die für die Immobilie eigens eine sogenannte Objektgesellschaft gründet. Diese wiederum vermietet das Objekt über eine Laufzeit von beispiels­weise 20 Jahren an den Einzelhändler. Das Eigenkapital erhöht sich aufgrund des erzielten Erlöses auf einen Schlag. Der Buchwert des Objektes ist in der Regel deutlich niedriger als der Verkehrswert. Wichtig ist es, die Vereinbarungen von einem erfahrenen Steuerberater prüfen zu lassen.

Ab welchem Volumen relevant:

Das Modell kommt erst ab einem Verkehrswert von mindestens 2,5 Millionen Euro infrage. Es entstehen hohe Fixkosten für die Verwaltung und Durchführung des Vertrages.

Praxisbeispiel:

Baumarktbetreiber Hornbach sicherte sich bis zum Jahr 2010 mehr oder weniger regelmäßig durch eine Sale-and-Lease-back-Finanzierung eines Teils seiner Immobilien Liquidität. Aufgrund der derzeit „attraktiven Refinanzierungsbedingungen an den Kapitalmärkten“, so der aktuelle Geschäftsbericht, kaufte die Holding allerdings 2018 zwei Bau- und Gartenmärkte im Großraum Berlin sowie einen weiteren Standort in Bielefeld von Investoren zurück. Die Mietverträge standen zur Verlängerung an.

Schlagworte: Finanzierung, Stationärhandel, Point of Sale, Ladenbau, Leasing

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