Handelsimmobilien

Schatzkisten

Die Übernahme der Real-Einzelhandelskette durch das Investorenkonsortium SCP und X+Bricks war in erster Linie ein Immobiliendeal. Doch was macht angejahrte SB-Warenhäuser so attraktiv? Über kühle Kalkulationen in einem heiß laufenden Wettbewerb um jeden Quadratmeter.

Von Cornelia Dörries 30.06.2020

© imago images/Jens Koehler

Der Übernahme der SB-Warenhauskette Real, die schon seit 2018 zum Verkauf stand, waren lange und wendungsreiche Verhandlungen mit verschiedenen Interessenten vorausgegangen.

Auch wenn das Closing des Deals sich am Ende verzögert hat: Der Verkauf der Metro-Tochter Real an den Frankfurter Immobilieninvestor X+Bricks und die hinter ihm stehende SCP Group ging dann doch noch wie erwartet über die Bühne. Gegenstand der Transaktion: 276 Real-Filialen in ganz Deutschland, darunter ein Eigenbestand von etwa 80 Immobilien, sowie der erst vor einem Jahr grundständig renovierte Onlineshop real.de.

Der Übernahme der SB-Warenhauskette, die schon seit 2018 zum Verkauf stand, waren lange und wendungsreiche Verhandlungen mit verschiedenen Interessenten vorausgegangen. Nachdem Ende 2019 das bis dahin hoffnungsvollste Angebot eines Bieterkonsortiums um den Hamburger Immobilieninvestor Redos scheiterte, weil die Wettbewerbshüter des Bundeskartellamts vorab Bedenken äußerten, kam X+Bricks, das noch wenige Monate vorher mit einem ersten Übernahmeangebot abgeblitzt war, mit einer nachgebesserten Offerte erfolgreich zum Zug. Im Februar 2020 verkündeten die Verhandlungspartner den Vertragsabschluss. Zwar munkeln Branchenkenner, dass die Metro deutlich weniger erlöst hat als erhofft, gleichwohl war es ein in dieser Größenordnung zumindest hierzulande noch nie vollzogener Handels-​immobilien-Deal.

Sascha Wilhelm, der CEO von X+Bricks, ist mit solchen Dimensionen vertraut. „Im Bereich Gewerbeimmobilien ist der Lebensmitteleinzelhandel vergleichbar mit der Assetklasse Wohnungen“, sagt der Investmentspezialist. „Wie diese ist der Lebensmitteleinzelhandel mit seinen Immobilien Teil der Grundversorgung: Keiner kann darauf verzichten. Der Lebensmitteleinzelhandel ist deshalb ein sehr stabiles Segment.“

Hochattraktive Nische

Das Geschäftsmodell von X+Bricks verknüpft über die lebensmittelverankerten Handelsimmobilien zum einen die Nachfrage nach soliden Anlagemöglichkeiten für das Kapital vermögender Unternehmerfamilien, zum anderen die anhaltende Nachfrage des Lebensmitteleinzelhandels nach Fläche. „Angesichts der harten Konkurrenz um Marktanteile im Lebensmitteleinzelhandel und des expansiven Kurses der Branchenführer bei gleichzeitig beschränktem Flächenangebot besetzen wir im Hinblick auf Immobilieninvestments eine sehr feine und hochattraktive Nische“, erklärt CEO Wilhelm.

Doch wer denkt ausgerechnet bei Real-­Märkten an feine und hochattraktive Nischen? Markus Wotruba, Experte für Handelsimmobilien bei der BBE Handelsberatung in München, eher nicht. „Zum ­Real-Portfolio gehören Standorte, die teilweise 40 Jahre alt sind und den heutigen Ansprüchen kaum mehr genügen“, sagt Wotruba. „Darunter sind Märkte mit 15 000 Quadratmetern Fläche, also viel zu groß, um sie allein mit Lebensmitteln zu betreiben.“ Hinzu kommt, dass sich das Einkaufsverhalten in den vergangenen Jahren weg von den großflächigen Verbrauchermärkten am Stadtrand hin zu Innenstadtlagen verschoben hat. Vor diesem Hintergrund erscheint die handelsübliche Real-Filiale in einer peripheren Flachbauagglomeration mit großem Parkplatz wie ein Fossil aus der Retail-Kreidezeit.

Dass der Lebensmitteleinzelhandel ein stabiles Branchensegment bleibt und auf mittlere Sicht zum wichtigsten Akteur in der Fläche avanciert, bestreitet allerdings auch Wotruba nicht und verweist auf die derzeit viel diskutieren Mixed-use-­Konzepte, bei denen Supermärkte die Funktion des von Non-Food-Angeboten flankierten Ankers übernehmen. Doch könnten die Real-Immobilien für die integrierte Nutzung von Handel, Gastronomie, Entertainment und Wohnungen eine geeignete Hülle bieten? „Im Bestand wird das eher selten möglich sein“, ist Wotruba überzeugt. „Eine solche Umwandlung wäre auf jeden Fall mit erheblichen Investitionen verbunden.“

„Zum Real-Portfolio gehören Standorte, die teilweise 40 Jahre alt sind und den heutigen Ansprüchen kaum mehr genügen.“

Markus Wotruba, BBE Handelsberatung

Beständiges Expansionsinteresse

Doch wer aus Angst vor kostspieligen Modernisierungen gar nicht erst über die Chancen nachdenkt, die auch ein in die Jahre gekommener SB-Markt bietet, könnte sich angesichts des expansiven Wettbewerbs im Lebensmitteleinzelhandel nicht nur Quadratmeter, sondern auch Kunden entgehen lassen. Es überrascht deshalb nicht, dass sich Kaufland und Edeka mit X+Bricks noch vor dem endgültigen Abschluss des Deals zwischen Metro und dem SCP-Konsortium auf die Übernahme von insgesamt 141 Real-Standorten verständigt haben.

Gerade Kaufland, die SB-Großfregatte der Schwarz Gruppe, hat zuletzt bewiesen, dass es über Marktgeschick und die dafür nötigen Mittel verfügt, um das eigene Geschäftsmodell den veränderten Verbrauchervorlieben anzupassen. Schon jetzt hält Kaufland im Vergleich zu Mitbewerbern einen relativ großen Anteil seiner Filialen in eigenem Besitz – über die genaue Zahl schweigt sich das Unternehmen auf Anfrage aus.

„Wir sind kontinuierlich an Expansion interessiert“, erklärt Angelus Bernreuther, Head of Investor Relations bei Kaufland. „Wir prüfen alle Standorte mit Grundstücken ab 6 000 Quadratmeter Fläche in Orten ab 10 000 Einwohner mit Einzugsgebieten von mindestens 25 000 Einwohnern. Von daher gibt es noch viele Standorte, an denen wir unsere großen Supermarktkonzepte umsetzen wollen.“

Das Verfügen über Fläche wird für Lebensmittelhändler zum entscheidenden Wettbewerbsfaktor. Kein Wunder, dass Rewe, Edeka oder eben Kaufland mittlerweile auch als Projektentwickler von Gewerbeimmobilien auftreten. Diesen Trend bestätigt auch BBE-Experte Markus Wotruba. „Das Know-how in den Unternehmen ist da und die Rahmenbedingungen auf den Finanzmärkten sind vorteilhaft.“

„Abgeschlossenes Sammelgebiet“

Sascha Wilhelm, CEO von X+Bricks, über die Attraktivität lebensmittelgeankerter Immobilien, die Funktion von Real-Stand­orten als gewachsenen ­Subzentren und den aus seiner Sicht nur ­temporären Effekt der Coronakrise auf den Online-­Lebensmittelhandel.

 

Sie konzentrieren Ihr Geschäft auf Handelsimmobilien im Bereich Lebensmitteleinzelhandel. Was macht diese Branche aus Ihrer Sicht so interessant für Immobilieninvestments?

Die Wettbewerbsbedingungen lassen sich recht knapp umreißen: Der Lebensmittel­einzelhandel ist in der Hand von vier, fünf großen Unternehmen konzentriert, die sich entweder in Familienhand befinden oder als Genossenschaften organisiert sind. In beiden Fällen handelt es sich um wirtschaftlich gesunde Unternehmen, die über hohe Reinvestitionsquoten ihr Geschäft ständig weiterentwickeln und sich über langfristige Mietvertragslaufzeiten – meist 15, mindestens zehn Jahre – an einen Standort binden. Das ist aus Perspektive von Investoren eine sehr interessante, inflationssichere Anlageoption. Eine große Rolle spielt dabei auch die restriktive Baupolitik: Für attraktive lebensmittelgeankerte Immobilien, also mit einer gewissen Größe und in guter Lage, werden praktisch keine Baugenehmigungen mehr vergeben. Neue Genehmigungen für periphere Märkte werden allenfalls in Regionen mit starkem Bevölkerungswachstum erteilt, und das auch nur mit dem Nachweis, dass die Neuansiedlung nicht mehr als zehn Prozent Umsatzpotenzial aus dem Wettbewerbsumfeld abzweigt. Es handelt sich somit um ein abgeschlossenes Sammelgebiet, insbesondere bei groß­flächigen SB-Warenhäusern oder Fachmarktstandorten.

Den Real-Standorten eilt der Ruf „innenstadtfeindlicher“ Strukturen voraus, da sie sich häufig in peripheren Lagen befinden und architektonisch allenfalls als zweckmäßig zu beschreiben sind. Was spricht für diese Märkte?

Die Standorte des Real-Portfolios sind im Durchschnitt mehr als 40 Jahre alt und würden heute sicherlich nicht mehr so geplant und errichtet werden. Doch sie verfügen über einen großen Vorteil: Um diese Standorte ist in den Jahrzehnten eine ganze Infrastruktur gewachsen; sie erfüllen häufig die Funktion von Subzentren. Genau das macht das Real-Portfolio so wertvoll, und darauf setzen wir bei der Weiterentwicklung dieser Standorte.

Das Onlinegeschäft mit Lebensmitteln stagniert in Deutschland bei weniger als zwei Prozent, doch die Corona-Pandemie hat die Umsätze in diesem Bereich kräftig steigen lassen. Mit langfristigen Konsequenzen für das stationäre Geschäft?

Natürlich hat das Onlinegeschäft der Lebensmittelhändler von dieser Krise profitiert. Doch dabei handelt es sich um einen temporären Effekt. Betrachtet man die mittelfristigen Folgen der Coronakrise, ist davon auszugehen, dass unsere Wirtschaft in schwieriges Fahrwasser gerät. Kurzarbeit und Arbeitslosigkeit werden zunehmen. Das wird dazu führen, dass Konsumaus­gaben zurückgefahren werden. Das betrifft insbesondere die härteste Konkurrenz des Lebensmitteleinzelhandels: die Gastro­nomie und den Bereich Convenience-Food. Wenn es den Haushalten absehbar nicht mehr so gut geht, wird mehr Geld in die Selbstversorgung fließen.

Schlagworte: Immobilien, Handelsimmobilien, Lebensmitteleinzelhandel

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