HandelsimmobilienKongress 2020

Den Beton zum Tanzen bringen

Auf dem 16. Handelsimmobilienkongress in Berlin zeigt sich vor allem, dass Handel und Immobilienwirtschaft ein neues Verständnis für die Fläche als gemeinsame Geschäftsgrundlage entwickeln müssen.

Von Cornelia Dörries 12.02.2020

© Jörn Wolter/Management Forum

Joanna Fisher diskutierte unter anderem mit HDE-Hauptgeschäftsführer Stafan Genth, wie Handel und Immobilienwirtschaft gemeinsam für erfolgreiche Flächen sorgen können.

Die Kluft zwischen den attraktiven Großstädten mit ihrer anhaltenden demografischen und wirtschaftlichen Sogwirkung und dem mehr oder weniger abgehängten Rest hat sich weiter vertieft. Doch auch in den erfolgsverwöhnten Lagen der Metropolen zeigen sich mittlerweile die Folgen eines veränderten Kundenverhaltens und des technologischen Wandels: Die Nachfrage des Einzelhandels nach neuen Verkaufsflächen sinkt, Läden schließen, auch Filialisten ziehen sich aus der Fläche zurück.

Der Druck der digitalen Transformation der Branche ist längst auch bei den Entwicklern und Betreibern von Gewerbe- und Handelsimmobilien angekommen, die nun einsehen müssen, dass bis dato erfolgreiche Konzepte nicht mehr funktionieren. Darum werden Renditeerwartungen bei den Vermietern zunehmend nach unten korrigiert und lassen sich selbst in 1-a-Lagen erhoffte Mietsteigerungen nicht mehr realisieren. Auch steht heute nicht mehr automatisch ein solventer Nachfolger bereit, wenn ein Ladenbesitzer aufgibt oder in Ruhestand geht. Laut HDE müssen sich Investoren angesichts steigender Grundstückspreise und einer sehr zurückhaltenden Mietentwicklung derzeit mit Spitzenrenditen von maximal 3,3 Prozent zufriedengeben.

Vor dem Hintergrund dieser Dynamik erscheinen Handel und Immobilienwirtschaft nicht länger als zwei ausschließlich auf den eigenen Erfolg bedachte Geschäftspartner, sondern vielmehr als Schicksalsgemeinschaft, die nur gemeinsam bestehen kann. „Wir brauchen eine Mietpartnerschaft zwischen Händlern und Immobilieneigentümern“, fordert Stefan Genth. „Wirtschaftlich stabile Mieter sind im Interesse der Eigentümer und der gesamten Innenstadt. Wir müssen sicherstellen, dass gerade kleine Händler in den Stadtzentren, die ohnehin schon unter sinkenden Kundenfrequenzen leiden, nicht durch alte Mietverträge in den Ruin getrieben werden.“

Doch kränkelnde Einkaufslagen benötigen nicht nur verlässliche wirtschaftliche Rahmenbedingungen, sondern ganzheitliche Therapien. Der hoffnungsvollste Behandlungsansatz, vorgestellt in einer von der BBE Handelsberatung gemeinsam mit den Projektentwicklern ILG und HBB erstellten Studie, vereint unter dem Schlagwort „Mixed Use“ die räumliche Durchdringung von Handel, Dienstleistungen, Gastronomie, Wohnen, Arbeiten, Entertainment und Hotellerie. Also die bewährte Mischung der europäischen Stadt in unterschiedlicher Körnung: unter einem Dach, in einem Straßenabschnitt oder in einem Quartier. Die im Rahmen der Studie befragten Nutzer bestätigen diesen Befund. Auch wenn von ihnen nur gut acht Prozent schon in Mixed-Use-Objekten ansässig sind, stößt das Konzept bei fast 78 Prozent auf Interesse.

Was so einfach klingt, erweist sich unter Bedingungen der fortschreitenden Digitalisierung freilich als komplexer Prozess, den Joanna Fisher von der ECE am Beispiel eines handelsüblichen Shopping Centers nachvollzieht. Denn es geht um nichts weniger als die Neuprogrammierung einer steinernen Matrix, also die digitale Integration unverrückbarer räumlicher Strukturen. Das Shopping Center verwandelt sich nach diesem Konzept in eine Plattform, die Angebote eines leistungsfähigen Omnichannel-Handels mit Bildungs-, Freizeit- und Erholungswert, digital perfekt geöltem Service sowie ausgesuchter Aufenthaltsqualität verquickt. Das Einkaufen selbst wird zu einem Erlebnis neben vielen anderen.

Der Store als Bühne für den Kunden

Wie man Shopping in ein Event verwandelt und den physischen Raum gewinnbringend in ein kohärentes Omnichannel-Konzept integriert, ist eine Frage, die sowohl Wolf-Jochen Schulte-Hillen, Chef des Beratungsunternehmens SH Selection und hauptberuflich Weltreisender in Sachen Einzelhandel, als auch den Brand-Retail-Experten Marc Schumacher von Liganova beschäftigt. Beide stellen internationale Store-Formate vor, in denen die stationäre Fläche sowie digitale Verkaufs- und Kommunikationskanäle zur Bühne werden. Doch diese Bühne gehört – und das ist der Unterschied – nicht mehr der Marke oder dem Produkt, sie gehört dem Kunden.

Zur Wahrheit über diese Konzepte gehört freilich, dass sie allesamt für Unternehmen entwickelt wurden, die wie Chanel, Adidas oder Nike den finanziellen Spielraum für solche Experimente und das entsprechende Marketing haben. Also genau das, was innovativen Herstellern aus der Start-up-Szene häufig fehlt, um über ihre kleinen Nischen hinaus Marktanteile zu erobern.

Ihnen könnte das Unternehmen Realtale aus Hannover helfen, das mit seinem Retail-as-a-Service-Konzept genau jene Akteure anspricht, die für ihr jeweiliges Markenerlebnis auch auf Flächenpräsenz setzen, doch bei großen Filialisten keine Chance auf ein paar Regalmeter haben oder in der Masse des Angebots untergehen würden. Solchen Anbietern bietet Realtale in seinen Multibrand-Stores die Möglichkeit, sich in gut gestalteten Räumen zu inszenieren und mit ihren Kunden in Kontakt zu treten.

Keine Frage, es gibt sie, die zukunftsweisenden Ideen für den stationären Handel. Doch für die gut 125 Millionen Quadratmeter Verkaufsfläche in Deutschland braucht es noch viele weitere. ●

Schlagworte: Handelsimmobilienkongress

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