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Wenn Erben streiten

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Die Nachfolge ist im Handel ein schwieriges Thema. Noch verzwickter wird die Situation, wenn es zugleich um Immobilienbesitz geht. Text: Christine Mattauch

Die Ausgangslage hätte für die Erben kaum besser sein können. Ein Haus mitten in der Innenstadt. Unten der Möbelladen, den die Eltern aufgebaut haben, darüber Büros, ganz oben Wohnungen. Doch die Geschwister können sich nicht einigen, was sie mit der Immobilie tun wollen. Erst verprellen sie den Nachfolger, der das Möbelgeschäft gern weitergeführt hätte. Stattdessen vermieten sie die Flächen extern, setzen die Miete jedoch so hoch an, dass der Händler schnell wieder aufgibt. Seit über einem Jahr steht der Laden nun leer – und die Erbengemeinschaft streitet immer noch.

Der Fall spielt in einer Provinzstadt in Nordrhein-Westfalen, doch er könnte überall passieren. Nachfolgen im familiengeprägten Einzelhandel fallen schwer genug – zählt aber eine Immobilie zur Erbmasse, wird es erst richtig schwierig, eine einvernehmliche Lösung zu finden. „Mit dieser komplexen Situation so umzugehen, dass für alle eine gute Lösung erreicht wird, ist eine echte Herausforderung“, sagt Sabrina Schell vom Institut für Organisation und Personal der Universität Bern, die der nordrhein-westfälischen Enquetekommission zur Zukunft des Mittelstands angehörte und deren Spezialgebiet Unternehmensnachfolgen sind.

Viele Handelsimmobilien, vor allem die in guten Lagen, haben in den vergangenen Jahren deutlich an Wert gewonnen. Das lässt bei Erben, die eher den finanziellen Aspekt sehen, Begehrlichkeiten wachsen. Zum anderen ruft ein Haus nicht selten Emotionen wach, häufig mit Erinnerungen aus der Kindheit verbunden. Schließlich kommen Familien oft erstaunlich spät auf die Idee, Fachleute wie Anwälte, Bankberater oder Makler zu konsultieren, die mit ihrem Fachwissen einen Weg aus einer verfahrenen Situation weisen könnten. „Der Blick von außen kann sehr sinnvoll sein“, sagt Schell.

Masse wird häufig überschätzt
Bis zum Jahr 2022 stehen in Deutschland rund 41.500 Handelsunternehmen zur Übergabe an, schätzt eine aktuelle Studie des Instituts für Mittelstandsforschung in Bonn. Der genaue Anteil der Firmen, deren Inhaber zugleich eine Immobilie besitzen, ist nicht bekannt. Doch er dürfte nicht unbedeutend sein – alle Experten kennen solche Fälle aus der Praxis. Sie wissen auch, warum diese Konstellation besonders schwierig sein kann: weil die einen das Haus verkaufen wollen und die anderen nicht. Weil die Eltern zwar den Laden aufgeben, aber in der Immobilie wohnen bleiben wollen. Oder weil der Wert des Geschäfts falsch eingeschätzt wird, schließlich hat sich die Welt durch E-Commerce dramatisch verändert. „Gerade Besitzer kleiner Firmen überschätzen oft, wie viel Masse vorhanden ist“, sagt Schell.

Die gute Nachricht: „Insgesamt ist der stationäre Handel besser und robuster aufgestellt, als oft diskutiert wird“, findet Martin Mörl, Geschäftsführer des Hamburger Immobiliendienstleisters Prelios. „Für fast alle Einzelhandelsimmobilien und -lagen gibt es heute passende Strategien und Konzepte.“ Will eine Familie beispielsweise den Laden aufgeben, aber die Immobilie behalten, so kommt auch eine Umnutzung der Flächen, etwa als Büro, Arztpraxis oder Therapiezentrum, infrage. Will sie sich noch nicht langfristig festlegen, kann sie – eine entsprechend attraktive Lage vorausgesetzt – den Laden für Pop-up-Stores zur Verfügung stellen, die sich als Ergänzung zum traditionellen Einzelhandel zunehmend etablieren. Selbst die Umwandlung in Wohnraum kann eine Lösung sein, besonders dann, wenn der lokale Wohnungsmarkt sehr angespannt ist. Es kommt eben auf den Standort an.

Allerdings tun sich Erbengemeinschaften oft schwer mit einvernehmlichen Lösungen. Es gibt widerstreitende Interessen, Gefühle kommen ins Spiel, Beziehungsmuster verstellen die Sicht aufs Wesentliche. Bei dem Möbelhaus in Nordrhein-Westfalen etwa war ein Bruder als Geschäftsführer angestellt gewesen, eine der Schwestern hatte eine Teilzeitstelle inne. Sie hingen an dem Laden und hatten als Nachfolger einen Verwandten im Blick gehabt. Ausgerechnet die dritte Schwester, die lediglich einen Anteil aus Vermietung und Verpachtung bezog, war aber in der Lage, das Modell zu boykottieren. „Sie hatte familienintern das Sagen“, berichtet Schell, die den Fall aus der Praxis kennt. Die Einigung scheiterte nicht an fehlenden Optionen, sondern letztlich an psychologischen Faktoren – das alte Rollenverhalten taugte nicht zur Lösung der neuen Probleme.

Mediator hinzuziehen
Sven Keussen, geschäftsführender Gesellschafter des Münchner Immobiliendienstleisters Rohrer, arbeitet deshalb auch mit Mediatoren zusammen, deren Aufgabe es ist, Konflikte zu entschärfen, noch bevor es zu einem Rechtsstreit kommt. Sie analysieren: Wer hat welche Interessen, Wünsche und Ziele? Wie sieht der familiäre Hintergrund aus? Keussens Erfahrung: „Schuld an einer Blockade sind oft Zerwürfnisse aus der Vergangenheit, die mit der Sache gar nichts zu tun haben.“ Auch Expertin Schell hält die Einschaltung eines Mediators für sinnvoll. Wichtige Kriterien bei der Auswahl sind Ausbildungsweg und Erfahrung.

Sven Keussen, geschäftsführender Gesellschafter des Münchner Immobiliendienstleisters Rohrer. Anklicken zum Vergrößern. © Rohrer

Sven Keussen, geschäftsführender Gesellschafter des Münchner Immobiliendienstleisters Rohrer. Anklicken zum Vergrößern. © Rohrer

Wenn die Erben noch nicht vollständig zerstritten sind, kann aber auch in einer Immobilie selbst der Schlüssel zur Lösung des Problems liegen. Sie kann mehr Potenzial bergen, als die Familie vermutet – oder ganz im Gegenteil Mängel aufweisen, die hochfliegenden Träumen ganz von selbst ein Ende setzen. Auch deshalb ist es gut, frühzeitig einen neutralen Experten hinzuzuziehen. In seinem Werkzeugkoffer hat er möglicherweise Instrumente und neue Ideen, wie gegensätzliche Vorstellungen in Einklang zu bringen sind. „Im besten Fall löst der Prozess das Problem“, sagt Keussen.

Etwa wenn Erben den Wert einer Immobilie sehr unterschiedlich beurteilen. Dann kommt zum Beispiel ein Bieterverfahren infrage, bei dem der Preis in einer Bandbreite angesetzt wird und Gebote eingeholt werden. Die Erben können mitbieten. Das Verfahren ist für alle transparent, niemand kann sich einen Vorteil verschaffen. „Der Markt ist der beste Wertgutachter“, sagt Keussen. Voraussetzung ist jedoch, dass genügend Käufer interessiert sind. Bei einer wenig frequentierten Lage und schwierigem Zuschnitt – etwa wenn Wohnung und Laden nicht angemessen voneinander getrennt sind – ist ein Gebäude womöglich so unattraktiv, dass sich der Wert nur noch am Grundstück bemisst. In solchen Fällen benötigt ein Berater Fachkenntnisse und Taktgefühl – um den Erben die schlechte Nachricht schonend nahezubringen.

 

Wie sich Konflikte entschärfen lassen

Bei Vererbung und Weitergabe von Handelsimmobilien treten häufig Konflikte auf. Das handelsjournal hat Beispiele zusammengestellt, wie sie in der Praxis vorkommen. Bei der Ausarbeitung der Lösungswege half Sven Keussen, geschäftsführender Gesellschafter des Münchner Immobiliendienstleisters Rohrer.

Fall 1: Konflikt zwischen Eltern und Kindern
Ehepaar Schmidt betreibt ein Geschäft für Einrichtungsbedarf und wohnt seit vielen Jahren über dem Laden. Die Immobilie hat in letzter Zeit erheblich an Wert gewonnen. Die beiden Söhne der Schmidts möchten nun, da sich die Eltern zur Ruhe setzen wollen, das Gebäude komplett verkaufen. Die Schmidts hingegen würden gerne einen Nachfolger für das Geschäft finden und über der Immobilie wohnen bleiben.
Lösungsvorschlag: Das Gebäude wird an einen Kapitalanleger veräußert und ein lebenslanges Nießbrauchsrecht vereinbart. Im Unterschied zum Wohnrecht behalten die Schmidts damit die operative Verantwortung für die Vermietung und können den Laden von einem Nachfolger weiterführen lassen. Sie können auch in ihrer Wohnung bleiben. Wenn sie sich entscheiden, in ein Altenheim zu ziehen und die Wohnung zu vermieten, stehen ihnen die Erträge aus der Vermietung zu. Den Kaufpreis, der allerdings durch den Nießbrauch niedriger ausfällt, können sie noch zu Lebzeiten zwischen ihren Söhnen aufteilen, je nach steuerlichen Vorteilen auch bereits vor dem Verkauf. Fairerweise könnten die Söhne im Gegenzug über eine Leibrente für ihre Eltern nachdenken.

Fall 2: Konflikt zwischen den Kindern
Familie Würz besitzt ein mehrgeschossiges Wohnhaus mit Ladenfläche, das fremd­vermietet ist. Nach dem Tod der Eltern kommt es zwischen den drei zu gleichen Teilen erbenden Kindern zum Streit über die Verwendung der Immobilie: Die älteste Tochter möchte den Mietvertrag für den Laden kündigen und dort eine Boutique eröffnen. Die mittlere Tochter will zur Steigerung der Mieteinnahmen die komplette Immobilie modernisieren. Die jüngste Tochter will am liebsten alles verkaufen.
Lösungsvorschlag: Sachlich betrachtet, besteht zwischen den Zielen kein Widerspruch. Entsprechendes Kapital vorausgesetzt, kann die mittlere Tochter das Objekt erwerben, indem sie ihre Schwestern auszahlt, und den Laden an ihre ältere Schwester vermieten. Unterschiedliche Vorstellungen über den Wert der Immobilie lassen sich etwa durch ein Bieterverfahren klären, an dem sich die mittlere Tochter beteiligt. Schwieriger wird es, wenn sich eine der Erbinnen gegen einen Verkauf sperrt. In letzter Konsequenz bleibt den beiden anderen dann nur der Weg, beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung zu beantragen.

Fall 3: Konflikt zwischen Gutachtern
Die kinderlose und alleinstehende Frau Stahl betreibt im eigenen Haus ein Bio-­Feinkostgeschäft und möchte sich zur Ruhe setzen. Ein Nachfolger, der auch die Immobilie übernehmen würde, steht in Gestalt eines engen Mitarbeiters schon bereit. Beide Parteien haben bei ihrer jeweiligen Hausbank Wertgutachten in Auftrag gegeben, deren Ergebnisse deutlich voneinander abweichen. Unter anderem werden Standort und Gegenwert des Wohnrechts, das sich Frau Stahl ausbedungen hat, unterschiedlich beurteilt.
Lösungsvorschlag: Wenn die Einigung über den Kaufpreis schwerfällt, wäre eine naheliegende Alternative, dass der Nachfolger den Laden lediglich mietet und mit der Inhaberin für die Weiterführung des Geschäfts einen Übernahmepreis vereinbart. Wenn Frau Stahl auf einem Verkauf besteht, empfiehlt sich – ausreichendes Interesse von Käufern vorausgesetzt – ein Bieterverfahren, an dem sich auch der Nachfolger beteiligen kann. Andernfalls kann die Inhaberin versuchsweise die Immobilie zu dem von ihr ermittelten Preis zum Verkauf stellen. Die Reaktion potenzieller Käufer wird zeigen, wie realistisch die Vorstellungen sind.

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