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Amazon ist keine Stadt

© Management Forum/Jörn Wolter

Der Frequenzrückgang im stationären Handel beutelt nicht allein die ­Branche selbst. Vor allem kleinen und mittleren Städten droht mit
wachsenden Leerständen die Verödung. Wie die City zukunftsfähig bleiben kann, diskutierten Experten beim 14. Handelsimmobilienkongress in Berlin. Text: Mirko Hackmann

So blendend wie in den goldenen Zeiten zu Anfang der Nullerjahre geht es der Handelsimmobilienbranche derzeit noch nicht wieder. Doch sind die Folgen der Lehman-Finanzkrise weitgehend überwunden, und die Stimmung ist durchaus optimistisch. Oder wie Christoph Meyer, Geschäftsführer von CM Best Retail Properties und Moderator der Veranstaltung, es formuliert: „Die Sektkorken knallen bislang nicht. Aber nachdem sich die Branche in den vergangenen Jahren an Wasser halten musste, ist nun der Zeitpunkt gekommen, um mit einer spritzigen Weinschorle anzustoßen.“

Denn auch wenn 2017 das Branchenwachstum bei einem Transaktionsvolumen von knapp 14,1 Milliarden Euro auf gut zwei Prozent über dem Vorjahr zu beziffern ist und damit rund 50 Prozent über dem Zehnjahresdurchschnitt liegt, warnen die Experten vor voreiliger Sektlaune. Zwar bieten nach Einschätzung des Immobiliendienstleisters BNP Paribas Real Estate Einzelhandelsinvestments anders als andere Assetklassen auch außerhalb der großen Metropolen attraktive Investmentchancen, was sich an der relativ homogenen Verteilung über die unterschiedlichen Städtegrößen zeige. Doch genau das könnte sich in absehbarer Zeit ändern. Denn Digitalisierung und demografischer Wandel setzen insbesondere Fachhändlern in kleinen und mittelgroßen Städten zu. Laut einer Prognose aus dem Jahr 2015 rechnet der HDE bis 2020 mit 50.000 Geschäftsaufgaben.

Erlebnisräume schaffen
Gleichwohl sieht HDE-Hauptgeschäftsführer Stefan Genth keinen Anlass für überbordenden Pessimismus: „Auch wenn der Druck an zahlreichen Standorten zunimmt, sind Klein- und Mittelstädte nicht notwendig die Verlierer.“ Der Handel bleibe wesentlicher Treiber für Kommunen und weiterhin erfolgreich, wenn es den Stationären gelänge, Erlebnisräume zu schaffen und zudem Online- und Offlinehandel zu verschmelzen. Wesentlich sei, dass Handelsstandorte nicht nur als sicher und sauber empfunden würden, sondern auch weiterhin erreichbar blieben. „Statt über Fahrverbote zu diskutieren, muss die Politik endlich die Autoindustrie in die Pflicht nehmen, ihre Hausaufgaben zu machen“, mahnt Genth.

Gefordert sieht der Hauptgeschäftsführer überdies die großen Einkaufs- und Marketingkooperativen, ihre Mitglieder bei der digitalen Transformation zu unterstützen: „Der E-Commerce führt nicht nur zu Einbußen bei Frequenz und Umsatz, sondern hat zudem die Ansprüche der Kunden nachhaltig verändert.“ Doch auch wenn der Handel mittlerweile eine Technologiebranche sei und Stores zur „digitalen Spielwiese“ würden, suche der Kunde weiterhin die authentische Begegnung. Die sei umso erfolgversprechender, desto professioneller Händler online gewonnene Informationen auf der Fläche zu nutzen wüssten.

Ortskern als Sozialer Treffpunkt
Das passt zu den Analysen von Oliver Schmitz. Der Global Account Director Digital Clients bei der GfK attestiert den nachfolgenden Generationen der Millennials und iBrains eine „Sucht nach digitalen Geräten“, gepaart mit hoch entwickelten Fähigkeiten zum Multitasking und schneller Informationsverarbeitung. „Nicht neue Dinge zu kaufen, sondern neue Dinge zu tun, gilt diesen Zielgruppen als Erlebnis“, so Schmitz. Zugleich sei eine „steigende Qualitätsorientierung bei sinkender Einkaufslust“ zu beobachten, weshalb er dem Handel rät, drei Dinge zu bieten: Choice, Convenience, Experience – und das kanalunabhängig, also auch in den Handels­immobilien.

Dass diese keine vorformatierten Blackboxes auf der grünen Wiese sein sollten, sondern im Idealfall aus der bestehenden Architektur einer Innenstadt heraus entwickelt werden, ist das Credo von Reiner Nagel. Der Vorstandsvorsitzende der Bundesstiftung Baukultur sieht für den Handel „durchaus realistische Chancen, in kleinen und mittleren Städten wieder Anker zu werfen“. Bürger wünschten sich lebendige Innenstädte und prosperierenden Handel. „Je vielfältiger das Angebot aus unterschiedlichen Einrichtungen und Gütern im Ortskern ist, desto mehr übernimmt er die Funktion eines sozialen Treffpunkts“, betont Nagel. Wohnraum, Gastronomie, kulturelle Einrichtungen und ikonografische Gebäude prägten neben dem Handel ein intaktes Ortsbild und machten die baukulturelle Qualität einer Innenstadt aus. „Entscheidend für die Planung und Fortentwicklung ist es, dass sich die lokalen Akteursgruppen miteinander verbinden“, erklärt Nagel.

Flexiblere Öffnungszeiten
Manchmal bedarf es dabei eines Anstoßes von außen, wie beispielsweise in Remscheid, wo die Landesinitiative Stadtbaukultur NRW 2020 eine Ausstellung in leer stehenden Ladenlokalen installiert hat. „Amazon ist keine Stadt“ steht nun dort in der alle Standorte verbindenden blauen Schrift auf einer Schaufensterscheibe. Norbert Portz, Leiter Dezernat Städtebau und Umwelt beim Deutschen Städte- und Gemeindebund, geht in seiner Kritik noch weiter: „Die großen Onlineplattformen nutzen unsere Infrastruktur, verursachen in den Städten Umweltbelastungen und Leerstände und zahlen noch nicht einmal Steuern. Diese Ungleichbehandlung muss aufhören.“

Überdies will er Immobilienbesitzer – insbesondere Hedgefonds – in die Verantwortung nehmen, die häufig Leerstände hinnähmen, da sie sich steuerlich rechneten. „Eigentum verpflichtet“, erinnert Portz ans Grundgesetz und mahnt nach Umsatz gestaffelte Mieten an. Zudem fordert er, die Ladenöffnungszeiten zu flexibilisieren, den Anlassbezug bei der Sonntagsöffnung zu streichen und einen Masterplan Verkehrswende aufzulegen, statt Fahrverbote zu erlassen. „Die guten Zahlen im Handel und in der Handelsimmobilienbranche verdecken, dass wir in stürmischen Zeiten leben“, meint Portz. Der Sekt bleibt also bis auf Weiteres erst einmal im Kühlschrank stehen.

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