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Starkes Jahr für Retail-Investments

© mauritius images/Bernhard Classen/Alamy

Mit einem Transaktionsvolumen von 13,81 Milliarden Euro verzeichneten Retail-Investments 2017 ein sehr erfolgreiches Jahr. Damit wurde nicht nur das Vorjahresergebnis um knapp 7 Prozent getoppt, sondern auch das drittbeste Resultat aller Zeiten registriert.

Das ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse von BNP Paribas Real Estate. Nur in den Jahren 2015 und 2006, die beide durch milliardenschwere Paketverkäufe gekennzeichnet waren, wurde noch mehr in Einzelhandelsobjekte investiert. “Trotz struktureller Veränderungen der Einzelhandelslandschaft halten Investoren dieser Assetklasse also die Treue, was vor dem Hintergrund eines starken Konsums sowie steigender Beschäftigungszahlen und einer erfreulichen Reallohnentwicklung durchaus nachvollziehbar ist“, erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Knapp 7,77 Milliarden Euro (56 Prozent) entfallen auf Einzelverkäufe, die damit um 9 Prozent geringer ausfielen als im Vorjahr, aber immer noch 22 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt liegen. Anders stellt sich die Situation bei Portfolios dar, die für 6,04 Milliarden Euro (44 Prozent) des Volumens verantwortlich sind und gegenüber 2016 um 35,5 Prozent zugelegt haben. Zu den größten Deals gehören der Verkauf eines Geschäftshausportfolios von Corestate an die BVK sowie der Ankauf eines Karstadt-Portfolios durch RFR.

Fach- und Supermärkte weiter begehrt
Wie auch in den vergangenen Jahren standen vor allem auch Fach- und Supermärkte sowie Fachmarktzentren bei den Anlegern hoch im Kurs. Mit einem Umsatz von 6,29 Milliarden Euro haben sie das Vorjahresniveau in etwa gehalten und zeichnen für knapp 46 Prozent des Gesamtergebnisses verantwortlich. Deutlich, um über 30 Prozent, zugelegt haben innerstädtische Geschäftshäuser, die auf 4,04 Milliarden Euro kommen und mit einem Umsatzanteil von gut 29 Prozent Platz zwei belegen. Auch hier zeigt sich, dass die richtigen Objekte in den passenden Lagen für Investoren weiter sehr interessant sind. Den Bronzeplatz belegen Shopping Center mit 2,43 Milliarden Euro (knapp 18 Prozent). Auch sie verbuchten eine leichte absolute Umsatzsteigerung.

Anders als in vielen Vorjahren leisten Großdeals über 500 Millionen Euro mit 14,5 Prozent einen eher bescheidenen Beitrag zum Resultat. Am meisten investiert wurde dagegen in Transaktionen zwischen 100 und 500 Millionen Euro (35 Prozent), was auch ein Indiz für ein sehr lebhaftes Portfoliogeschäft ist. Auf Rang drei folgen Abschlüsse zwischen 50 und 100 Millionen Euro, deren Anteil sich auf 18 Prozent beläuft. Aber auch Verkäufe im kleinteiligen und mittleren Marktsegment bis 50 Millionen Euro tragen fast ein Drittel zum Investmentvolumen bei. Insgesamt zeigt diese Struktur, dass die Retail-Landschaft eine Vielzahl an Investitionsmöglichkeiten bietet.

Auch die Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) konnten beim Umsatz leicht auf 3,97 Milliarden Euro (+7 Prozent) zulegen und haben sich damit dem allgemeinen Trend angeschlossen. Erwartungsgemäß gab es zwischen den einzelnen Städten allerdings starke Schwankungen mit sowohl deutlichen Steigerungen als auch Rückgängen. Verantwortlich hierfür ist, dass das Ergebnis oft von wenigen Großabschlüssen, zum Beispiel mit Shoppingcentern, beeinflusst wird. Am meisten investiert wurde trotz eines Rückgangs in Berlin mit 995 Millionen Euro (-30 Prozent), Hamburg mit 874 Millionen Euro (+15 Prozent) und München mit 837 Millionen Euro, was in etwa dem Vorjahreswert entspricht. Auf den weiteren Plätzen folgen Köln (570 Millionen Euro), Frankfurt (533 Millionen Euro) und Düsseldorf (163 Millionen Euro).

Dass Einzelhandelsinvestments, anders als andere Assetklassen, auch außerhalb der großen Metropolen attraktive Investmentchancen bieten, zeigt sich auch an der relativ homogenen Verteilung über die unterschiedlichen Städtegrößen. Nur bezogen auf Einzeldeals führen die Big-Six-Standorte zwar die Rangliste mit einem Umsatzanteil von gut 32 Prozent an, mussten aber im Vergleich zum Vorjahr Umsatzeinbußen hinnehmen. Kurz dahinter folgen nahezu gleichauf die übrigen Großstädte über 250.000 Einwohner sowie Kleinstädte unter 100.000 Einwohner, die jeweils knapp 24 Prozent beisteuern. Während aber die B-Standorte zulegen konnten, hatten die kleineren Orte absolut betrachtet Rückgänge zu verkraften. Mit einem Anteil von 20 Prozent sind darüber hinaus noch Städte zwischen 100.000 und 250.000 Einwohnern vertreten, bei denen ebenfalls ein leichter Anstieg des Investmentvolumens beobachtet wurde.

„Wie das sehr gute Investitionsvolumen zeigt, bemerken wir keine generelle Skepsis von Investoren gegenüber Einzelhandelsimmobilien, die aus der dynamischen E-Commerce-Entwicklung resultiert; auch wenn vielleicht an der einen oder anderen Stelle etwas intensiver geprüft wird als in der Vergangenheit”, so Bienkowski. Grundsätzlich biete der vielschichtige Retailmarkt genügend attraktive Anlagemöglichkeiten. Unter Einbeziehung der guten konjunkturellen Rahmendaten sei auch 2018 von einem Umsatz über dem langjährigen Durchschnitt auszugehen, der die 10-Milliarden-Euro-Schwelle überschreiten sollte.

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