Alle Informationen für den Handel

Markt

In der Sackgasse

© imago/Pemax

Nach der Wende sollten große Marken der Berliner Friedrichstraße zu neuem Glanz verhelfen. Doch die Luxusquartiere entwickelten sich nicht wie erhofft. Jetzt schließt der Departmentstore Quartier 206 – und die Meile sucht ihre Identität. Text: Ralf Kalscheur

Kurz bevor im Dezember 2016 bekannt wurde, dass der Departmentstore im Quartier 206 an der Berliner Friedrichstraße Ende Februar 2017 schließen wird, durften Besucher des Warenhauses für Luxusmarken noch eine erstaunliche kulinarische Entdeckung machen. Die zentrale Rolltreppe führte die Shopper direkt zu einem Pop-up-Store für Slow Food. Drei Berliner „Guerilla-Köche“ servierten hier magere Rinderbrust, im Wasserbad zart gegart, mit selbst gemachten Sößchen. Auch eiligen Geschäftsleuten aus den benachbarten Büroetagen mochte das temporäre Angebot kaum entgehen, denn die Zubereitung des Fleischs im Sous-vide-Verfahren zelebrierten die Köche aufmerksamkeitsstark im Schaufenster ihres Shops. In einer wohltemperierten Badewanne dümpelten die vakuumierten Fleischpakete dort dem optimalen Garpunkt entgegen. Mit Gespür für das gehobene Setting hatten die „Beeftub“-Betreiber immerhin eine Wanne im Jugendstil gewählt.

Das Atrium des Quartiers 206. Anklicken zum Vergrößern. © Mauritius Images

Das Atrium des Quartiers 206. Anklicken zum Vergrößern. © Mauritius Images

Es ist das tragische Ende eines Kapitels Berliner Einkaufsgeschichte, das vor 20 Jahren mit großen Hoffnungen für die weitere Entwicklung des Standorts Mitte und der Friedrichstraße als Prachtpendant zu Kurfürstendamm und Tauentzienstraße eröffnet worden war. Das Quartier setzte neue Maßstäbe im Luxussegment der sich damals rasant wandelnden Hauptstadt und repräsentierte auch baulich aufregend die elegante Auferstehung aus Ruinen. Doch unerwartet fällt der Vorhang nicht: Die Probleme des Quartiers 206 ließen sich schon länger nicht mehr verbergen. Die zahlungskräftige Kundschaft blieb aus, etliche Einzelhändler aus dem Luxussegment, wie Gucci oder Louis Vuitton, verließen das Haus in den vergangenen Jahren und bunte Folien auf den Glasfronten verwaister Flächen kaschierten den Leerstand. Vor fünf Jahren war bereits bekannt geworden, dass Schulden in Höhe von 140 Millionen Euro im Grundbuchblatt für die Immobilie stehen. Die auf Betreiben der Gläubiger damals angeordnete Zwangsversteigerung konnte abgewendet werden, doch steht das Quartier 206 seitdem unter Zwangsverwaltung.

„Wir haben Stil, Glanz und Internationalität nach Berlin gebracht, als die Stadt noch nicht hip und trendy war“, teilte Anna Maria Jagdfeld zur Schließung des von ihr gegründeten, 2 500 Quadratmeter großen Departmentstores mit. Ihr Ehemann, der Immobilienunternehmer Anno August Jagdfeld, hatte das Quartier vor 20 Jahren gekauft; die Familie betreibt dort weiterhin eine Privatklinik. Zu den Gründen für die Aufgabe des Stores gab die Jagdfeld-Gruppe an, dass „Sanierungsarbeiten am Gebäude vorgenommen werden müssen, die sich umfangreicher gestalten als zunächst angenommen und einen Weiterbetrieb des ersten Berliner (Mode-)Luxuskaufhauses verhindern“. Darüber hinaus mochte sich ein Sprecher nicht äußern.

Ein Brancheninsider sagte dem handelsjournal, dass der Departmentstore „bis zuletzt durchgehalten“ habe, obwohl sich über die Jahre schon viele Luxusmieter aus dem Quartier 206 verabschiedet hatten. Mitschuld an dieser Entwicklung trage der Zwangsverwalter, der das nötige Fingerspitzengefühl im Umgang mit großen Marken vermissen ließ. „Die muss man pampern, damit sie kommen und dann auch bleiben. Eine Luxusmarke wie Louis Vuitton hat ja nicht Berlin verlassen, sondern sich nur einen neuen Standort gesucht, mittlerweile am Kurfürstendamm.“ PR-Unternehmerin Tina Schürmann, die im Auftrag des Zwangsverwalters die Öffentlichkeitsarbeit von Quartier 206 managt, lehnt den Vorwurf ab: „Es herrscht eine enge und vertrauensvolle Zusammenarbeit mit den Mietern.“ Auch seien keine umfangreichen Sanierungsarbeiten am Gebäude geplant, die einen Weiterbetrieb verhindern würden.

© Imago/Pemax

Ausverkauf: Ende Februar 2017 schließt der Departmentstore. Anklicken zum Vergrößern. © Imago/Pemax

Hausgemachte Probleme
Rückblende. In den 1980er-Jahren gleicht die Friedrichstraße eher einer Schneise der Kriegszerstörung als einem sozialistischen Prachtboulevard. Die DDR-Führung will das ändern und veranlasst die Planung der Friedrichstadt-Passage. Die Wende kommt der Vollendung des fast fertigen Shoppingcenters mit drei Blöcken zuvor; es wird wieder abgerissen, weil es den Ansprüchen des westlichen Einzelhandels nicht genügt. Die Treuhandanstalt und der Senat entscheiden, die Fläche in drei Teile aufzuteilen und an unterschiedliche Investoren zu vergeben. „Eine fatale Entscheidung“, sagt Handelsimmobilienexperte Christoph Meyer, der damals als Berater für einen der Entwickler hautnah dabei ist.

Christoph Meyer. © CM Best Retail

Christoph Meyer. © CM Best Retail

Quartier 205 geht an Tishman Speyer; das US-Immobilienunternehmen reicht die Luxusimmobilie 2007 an eine spanische Investorengruppe, zu der auch Zara gehört, weiter und kauft das nach wirtschaftlichen Schwierigkeiten seit dem Jahr 2011 als „The Q“ vermarktete Objekt 2015 zurück. Quartier 206 wird von dem französischen Konzern Bouygues Immobilier entwickelt und Quartier 207, in dem seit 1996 die Galeries Lafayette Mieter sind, von dem Projektentwickler Roland Ernst mit der Dresdner Bank.

Meyer, der heutige geschäftsführende Gesellschafter der CM Best Retail Properties GmbH und Leiter des Stadtentwicklungsausschusses der IHK Berlin, berät damals Bouygues Immobilier und erinnert sich an abenteuerliche Zustände. „Die drei Parteien waren sich spinnefeind und sollten zusammen ein Shoppingcenter betreiben. Die Architekten durften nicht mal miteinander über ihre Pläne sprechen.“ Die über Tunnel verbundenen Blöcke entwickeln sich unterschiedlich. Die Galeries Lafayette haben die Zeit überdauert und wollen, so ist aus informierten Kreisen zu hören, weiterkämpfen und wohl auch den Mietvertrag verlängern. Was bei den Öffnungszeiten des Hauses immerhin schon gelungen ist.

Als Bouygues Immobilier abspringt und das exklusive Quartier 206 zum Verkauf stellt, weil das Unternehmen laut Meyer keine internationalen Luxusanbieter als Mieter gewinnen kann, schlägt Anno August Jagdfeld zu. Eine „Bauchentscheidung“, wie er mal erzählte. Doch der 70-jährige Magnat, der in Berlin auch die Einkaufszentren Forum Köpenick und Rathaus-Center Pankow betreibt, muss ebenfalls feststellen, dass die Marken-High-Society sich nicht leicht für Berlin gewinnen lässt. Die Hauptstadt ist zwar sexy, aber im Metropolenvergleich eben auch recht arm. Darum soll Anna Maria Jagdfeld die Flächen des Departmentstores und weiterer Lizenzstores im Objekt, wie etwa Donna Karan, selbst bespielt und die großen Marken, die nicht kommen wollen, eingekauft haben. „Der Departmentstore war der Versuch, ein Edelwarenhaus in einer baulichen Umgebung zu etablieren, die rund um das Atrium ursprünglich als Büroetage geschaffen worden war“, sagt Meyer.

Das Konzept hätte dank der Strahlkraft der Marken trotzdem aufgehen können – wenn sich die Shoppingmeile im historischen Zentrum Berlins wie nach der Wende erträumt entwickelt hätte. Professor Falk Jäger erkennt in der Friedrichstraße einen „kläglich gescheiterten Versuch, die extrem lebendige Urbanität der ‚goldenen Zwanzigerjahre‘ durch straßenblockgroße Investorenprojekte wiederzugewinnen“, schreibt der Bauhistoriker und Architekturkritiker 2016 im Deutschen Architektenblatt.

Anklicken zum Vergrößern. © CM Best Retail

Anklicken zum Vergrößern. © CM Best Retail

Der Luxus ist in Berlin vor allem im wiederbelebten Westen zu finden. Im Premiumsegment ist der Friedrichstraße am Leipziger Platz mit der Mall of Berlin ein neuer Konkurrent entstanden. Und nicht zu vergessen die fernab der üblichen touristischen Routen in Steglitz gelegene Schlossstraße, mit über 200 000 Quadratmetern Verkaufsfläche der größte Einzelhandelsstandort Berlins.

„Das ist ein Hidden Champion“, sagt Nils Busch-Petersen. Doch auch um die Friedrichstraße ist dem Hauptgeschäftsführer des Handelsverbandes Berlin-Brandenburg nicht bange. Die Entwicklung des Tachelesgeländes werde der Shoppingmeile neuen Einzelhandel bringen. Das Grundstück mit der markanten Ruine des alten Kaufhauses Friedrichstraßenpassage wurde 2014 von Anno August Jagdfeld an die New Yorker Vermögensverwaltung Perella Weinberg verkauft, die hier bis 2020 ein gemischtes Nutzungskonzept realisieren will. Busch-Petersen: „Die Straße wird gut frequentiert, das Büroumfeld wächst und es gibt in Mitte wenig freie Flächen. Ich bin darum optimistisch, dass für das Quartier 206 im Retailbereich eine gute Nutzung gefunden wird.“

Zunächst überbewertet, nun konsolidiert
„Wir befinden uns derzeit, im Rahmen des Neuvermietungsprozesses, in Gesprächen mit verschiedenen Interessenten. Vor ­Vertragsabschluss können wir jedoch keine Auskunft darüber geben“, sagt Quartier-­206-Sprecherin Schürmann. Der Weggang des Departmentstores habe keine gravierenden Auswirkungen auf das Haus. „Viele namhafte Anbieter sind weiterhin präsent, darunter international renommierte Marken wie Etro, Bally, Dorothee Schumacher, Paul Davis und bekannte Stores wie Gant, Brille 54, das Kaffee Einstein und die Galerie Mensing.“ Für Luxus stehen diese Premiumanbieter allerdings nicht.

„Die Friedrichstraße ist im Gedächtnis der Stadt vor allem eine Vergnügungsmeile“, sagt Busch-Petersen. Im Entwicklungsfieber nach der Wende war sie überbewertet, jetzt habe sie sich konsolidiert. „Die Friedrichstraße begann zu leben, als sie sich vom selbst konstruierten Wettbewerb mit dem Ku’damm löste.“ Handelsimmobilienexperte Meyer teilt diese Einschätzung: „Die Friedrichstraße war nie ein Luxusstandort. Das war immer schon ein Denkfehler, der sich durch die öffentliche Diskussion um die Luxusquartiere festgesetzt hat.“ Stattdessen sei die Friedrichstraße ein hochwertiger Einzelhandelsstandort, der seine Berechtigung habe, aber seine Rolle noch suche. „Junges Geld ist nach Mitte gezogen“, sagt Meyer, „und zu dieser Zielgruppe passen junge Urban-Fashion- und Living-Sortimente. Daran müssen sich die Anbieter orientieren.“

Lesen Sie weiter


Wir freuen uns über Diskussionen und Ihre Kommentare.
Wie in jeder Gemeinschaft ist es notwendig, dass sich alle Teilnehmer an die Netiquette halten. Durch Ihre Kommentare sollen interessante, gewinnbringende Debatten entstehen, an denen sich andere Nutzer gerne beteiligen. Beleidigungen und Schmähreden sind deshalb ebenso tabu wie Diskriminierungen und die unerlaubte Veröffentlichung persönlicher Daten. Bitte verstecken Sie sich auch nicht hinter Pseudonymen, sondern benutzen Sie Klarnamen.

Kommentar absenden

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *


*

Du kannst folgende HTML-Tags benutzen: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>