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Neues Lagerdenken

© Flickr Flash/Getty Images

Um innerhalb weniger Stunden liefern zu können, suchen immer mehr Onlinehändler nach geeigneten Logistikflächen in der City. Immobilienbesitzer freuen sich über die neue Nachfrage, doch die Konsequenzen für den stationären Handel sind zweischneidig. Text: Martin Jahrfeld

Schnelligkeit erweist sich im Handel zunehmend als zentraler Wettbewerbsfaktor. Doch wer seine Ware rasch – und das heißt im Idealfall innerhalb weniger Stunden – an die Wohnungstür des Kunden liefern will, bedarf dazu nicht nur exzellenter Logistik und qualifizierter Partner, sondern auch innerstädtischer Lagerstandorte, von denen die Produkte auf kürzestem Weg an ihren Zielort gelangen. Der aktuelle Run auf Logistikflächen in zentralen Großstadtlagen ist vor diesem Hintergrund wenig überraschend.

Tempo und Richtung der Entwicklung werden einmal mehr von Amazon vorgegeben. Um innerhalb von zwei Stunden an seine Kunden liefern zu können, mietete der US-Konzern in Berlin unlängst ein 2 000 Quadratmeter großes Lager am Ku’damm an. Der ungewöhnliche Standort inmitten einer Topeinkaufslage der Hauptstadt ließ aufhorchen, ist jedoch nur Ausdruck eines Wandels, der längst in anderen Metropolen zu beobachten ist. In München hat Amazon in der traditionsreichen Hopfenpost nahe dem Hauptbahnhof in unmittelbarer Nachbarschaft stationärer Nahversorger Lager angemietet; in der Kölner Innenstadt bezieht Rewe ein zentrales Lager, um von dort Lebensmittel auszuliefern.

In kleinerem Maßstab sind derartige Anmietungsstrategien auch bei vielen Kurier- und Paketdiensten zu beobachten: Die Logistikfirmen belegen zumeist kleinflächige ehemalige Ladenlokale in Wohngebieten und nutzen sie als Standorte für Zustellbasen oder als Packstationen und Postfächer. Nicht zuletzt der sich entfaltende Markt für Online-Lebensmittel dürfte die Nachfrage in den nächsten Jahren weiter anfeuern. Frische Lebensmittel erfordern höchste Ansprüche an die Citylogistik und verlangen nach zentral gelegenen Kühllagern. Auch hier agiert Amazon als Innovationstreiber. Neben neuen Lieferkonzepten erprobt der Konzern auch Drive-in-Stationen, an denen Kunden vorfahren und Lebensmittellieferungen abholen können.

Andreas Fleischer, Business Unit Director beim Immobilienentwickler SEGRO, erwartet vor diesem Hintergrund einen Wandel, der den Gewerbeimmobilienmarkt in den Ballungsräumen gehörig aufmischen könnte. „Makler, Investoren und Projektentwickler haben auf diesen Megatrend bislang zu zögerlich reagiert. Der Onlinehandel stellt völlig neue Anforderungen an Infrastruktur und Immobilienwirtschaft. Es entsteht ein enormer Bedarf sowohl für innerstädtische Logistikzentren, die eine schnelle Lieferung gewährleisten können, als auch für großflächige Logistikparks an verkehrsgünstigen Lagen in Ballungszentren.“

Mehr Platz für Kuriere
Stationäre Händler in Innenstädten dürfte das neue Lagerdenken weit weniger freuen. Wo die bestellte Ware in Windeseile geliefert wird, gibt es für die Kunden immer weniger Gründe, stationär einzukaufen. „Same-Day-Delivery greift einen der letzten verbliebenen Vorteile des stationären Handels an, nämlich die sofortige Verfügbarkeit der Ware“, konstatiert Markus Wotruba, Leiter Standortforschung bei BBE Handelsberatung. Was manchem stationären Händler in der City Sorge bereitet, begrüßen die Vermieter. Die zunehmende Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen bringt auch jene Gewerbeimmobilien zurück ins Rampenlicht, die als Verkaufsflächen bisher nur schwer zu vermieten waren: „Zur Umnutzung eignen sich vor allem B- und C-Lagen und leere Supermärkte. Die haben meist sogar Rampen und Freiflächen für die Kuriere, die bisher für Parkplätze genutzt wurden“, beobachtet Rainer Koepke, Managing Director beim Frankfurter Immobilienentwickler CBRE.

Unter diesem Blickwinkel birgt der Trend für den stationären Handel sogar Chancen, weil auf diese Weise Leerstände reduziert werden und die Attraktivität innerstädtischer Räume verbessert werden könnte. Standortforscher Wotruba sieht die Entwicklung positiv: „Es ist eine große Chance, dass Logistikflächen in B- und C-Lagen nachgefragt werden, in denen Handelsflächen leer stehen. Attraktivitätssteigerung der Innenstädte und Lagerflächen in B-Lagen der Innenstadt schließen sich nicht aus.“

„Same-Day-Delivery greift einen der letzten verbliebenen Vorteile des stationären Handels an.“
Markus Wotruba, Leiter Standortforschung, BBE Handelsberatung

Eine unmittelbare Standortkonkurrenz mit dem örtlichen Einzelhandel sei deshalb unwahrscheinlich: „Die Lagerflächen konkurrieren nur scheinbar mit Verkaufsflächen, das gilt selbst im prominenten Fall des Amazon-Lagers am Berliner Ku’damm. Die Fläche wurde früher von einem Elektromarkt genutzt, der aber ausgezogen ist. Im Objekt stehen viele Flächen schon länger leer, eine Revitalisierung ist geplant. Erst dann kann es wieder sinnvoll vom Handel genutzt werden“, so der Experte.

Dass die steigende Nachfrage nach Logistikflächen in der City für innenstädtische Händler zu höheren Mieten führt, ist deshalb keineswegs ausgemacht: „Die Highstreets und Fußgängerzonen eignen sich für eine Umnutzung als Logistiklager ohnehin nicht. Sie sind viel zu teuer und stehen selten leer“, beobachtet Köpke. Sein Kollege Andreas Fleischer ist diesbezüglich nicht ganz so optimistisch: „In den Top-Citylagen wird die Nachfrage nach Logistikflächen weiter wachsen. Durch die zunehmende Flächenknappheit in den Städten wird das Angebot mit dieser wachsenden Nachfrage nicht mithalten können. Dementsprechend werden auch die Mietpreise weiter steigen. Nicht umsonst ist das Logistiksegment gerade bei Investoren so beliebt wie nie zuvor.“

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