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Reifeprüfung für Shopping-Center

Im Wettbewerb um Kunden müssen sich nicht nur die sprichwörtlichen kleinen Läden mit neuen Ideen behaupten. Auf differenzierte Konzepte und Standortstrategien sind auch Einkaufszentren und Shopping Malls angewiesen.

„Die Gründerjahre sind vorbei.“ So knapp fasst Matthias Böning die aktuelle Lage auf dem Markt für innerstädtische Einkaufszentren und klassische Malls in Deutschland zusammen. Der Partner der auf Handelsimmobilien spezialisierten Beratungsfirma Böning & Glatzel weiß, wovon er spricht. Er hat bis zu seinem Ausstieg im vergangenen Jahr als Vorstandsmitglied des Center-Developers MFI, heute Unibail Rodamco, zwölf Center entwickelt, vier Redevelopments durchgeführt und über die Jahre das Management von 30 Einkaufszentren verantwortet. „Die Neuentwicklung klassischer Malls in Innenstadtlagen hat ihren Höhepunkt überschritten“, so der Experte. „Jetzt geht es vorrangig um die Weiterentwicklung und Revitalisierung des Bestands – eine hochinteressante Aufgabe.“

Und eine große dazu. Denn nahezu alle deutschen Städte mit mehr als 100 000 Einwohnern verfügen inzwischen über ein Shopping Center; nicht wenige davon sind in die Jahre gekommen und müssen für ihren Weiterbestand sowohl baulich als auch konzeptionell grundständig modernisiert werden.

„Es geht jetzt vorrangig um die Weiterentwicklung und Revitalisierung des Bestands.“ Matthias Böning, Böning & Glatzel

Doch was kann ein Shopping Center den Herausforderungen des E-Commerce entgegensetzen? Und welche Faktoren müssen bei der Neukonzeption und Revitalisierung solcher großen, scheinbar behäbigen Strukturen wie Shopping Malls beachtet werden?

Gerade die erste Generation der Einkaufszentren, die vor gut 40 Jahren mehrheitlich auf der grünen Wiese entstand, ist in der Regel auch heute noch erfolgreich. „Auch wenn die Architektur nicht mehr zeitgemäß ist“, stellt Böning fest, „werden diese Standorte dank ihrer guten Lage, der meist gut ausgebauten Verkehrsanbindung sowie ihrer Position als eingeführte Einkaufsadressen auch weiterhin eine große Rolle spielen.“

Die Weiterentwicklung solcher Häuser muss sich zunächst an einer Neujustierung des Verhältnisses von Fläche und Mietern orientieren und bei der Renovierung vor allem Gestaltung, Aufenthaltsqualität und Serviceangebote in den Blick nehmen. So wartet beispielsweise der Ruhrpark in Bochum, ein Einkaufszentrum der ersten Stunde, nach seiner jüngst abgeschlossenen Modernisierung nun mit kostenlosem WLAN, dezentralen Smartphone-Ladestationen, Baby- und Familien-Lounges mit Still- und Wickelräumen, Eltern-Kind-Toiletten, Kinderspielplatz, Ruhezonen sowie SUV-Parkplätzen auf.

Zu den Sorgenkindern im Bereich Handelsimmobilien zählen indes die baulichen Hinterlassenschaften der 1980er-Jahre, mit denen damals die Städte versuchten, ihre Einkaufsstraßen mit anderen Stadtlagen zu verknüpfen. Sogenannte Passagen sollten Kundenströme aus der Fußgängerzone in die weniger frequentierten Neben- und Parallelstraßen führen. Doch entwickelten sie sich aufgrund der dort fehlenden Angebotsqualität, einer insgesamt zu geringen baulichen Dimensionierung und falscher Ankermieter relativ schnell zu Blindstellen. Diese häufig mit Eigentumswohnungen durchsetzten Immobilien, oftmals im Klammergriff widerstreitender Eigentümerinteressen gefangen, erweisen sich nach Bönings Einschätzung heute als kaum mehr revitalisierbar. „Wer eine solche Immobilie weiterentwickeln möchte, kommt um einen großflächigen Umbau nicht herum. Teilweise ist sogar ein Abriss erforderlich.“

Mit diesem Beitrag startet das handelsjournal eine kleine Serie, die sich in loser Folge den erfolgreichen Selbstbehauptungsstrategien verschiedener Handelsformate widmet. Besonderes Augenmerk gilt dabei der Frage, welche Voraussetzungen die Immobilien und Standortfaktoren für die jeweiligen Akteure und ihre Konzepte bieten.

Zumindest diese letzte Konsequenz blieb dem Boykengang in Oldenburg erspart. Als typisches Beispiel für diese problematische Struktur trotzte die kleine Passage im Zentrum der norddeutschen Stadt in den vergangenen Jahren etlichen Versuchen einer nachhaltigen Wiederbelebung. Nun versucht der auf skandinavische Mode und Accessoires spezialisierte Distanzhändler Deerberg an dieser Adresse sein Glück. Er eröffnete im Herbst 2014 im Boykengang seinen ersten stationären Laden, der ein Omnichannel- Konzept mit Gastronomie und ausgefeiltem Storytelling verknüpft.

© Andreas Horsky

© Andreas Horsky

Der großen Center-Generation der 1990er-Jahre steht die große Welle der Modernisierung und Anpassung noch bevor. Doch erste Restrukturierungen sind freilich schon jetzt nötig. So werden an vielen Standorten die verstreuten gastronomischen Angebote in einem Food Court konzentriert und teilweise mit dem städtischen Außenraum verknüpft. Gerade die nachträgliche Vernetzung mit der Umgebung erweist sich hier als große Chance. Nötig ist meist auch eine geeignete Nachfolgeregelung, die den Wegfall von vormals zugkräftigen Ankern wie Buchhandlungen oder Sportartiklern kompensiert.

Wie ein Shopping Center auf der Höhe der Zeit aussehen kann, lässt sich am Minto in Mönchengladbach studieren. Die im März 2015 eröffnete Mall könnte mit ihren inneren und äußeren Qualitäten auch eine Blaupause für die erfolgreiche Weiterentwicklung eines innerstädtischen Einkaufszentrums abgeben. Anders als die geschlossenen Solitäre der Vorgänger-Generation öffnet sich das Minto auf jeder Ebene zur Innenstadt und reagiert mit Gebäudevolumen und Fassade auf die topografisch bedingten Höhenunterschiede. Abgesehen vom vorbildlichen Service wartet das Haus mit einer ungewöhnlichen Innenarchitektur auf und kann in der Summe dieser Vorzüge mit der regionalen Konkurrenz in Düsseldorf oder dem Outlet-Magneten Roermond mithalten. Dass nun auch in der Umgebung des Minto wieder investiert wird, ist genau der Effekt, den sich Städte vom Handel wünschen.

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