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Neue Mieter verzweifelt gesucht

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Leer stehende Ladenlokale werden aus Deutschlands Innenstädten so schnell nicht wieder verschwinden. Das Problem lässt sich nur eindämmen, wenn Händler, Kommunen und Immobilienbesitzer enger zusammenarbeiten – und dabei auch neue Wege beschreiten.

Leerstand hat viele Gesichter. Und manche sehen sogar ganz hübsch aus. In der Berliner Luxuseinkaufspassage Quartier 206 sind Fensterfronten mit Plastikfolien zugeklebt, auf denen großflächige Naturmotive in bunten Farben Harmonie und Herbststimmung verbreiten. Die dekorative Verhüllung vermittelt ein angenehmes Einkaufserlebnis, kann aber kaum darüber hinweg täuschen, dass die einst edelste Ladenzeile der Hauptstadt („Weltstadtarchitektur und exklusives Shopping“) schon bessere Tage gesehen hat.

Vernachlässigung und Niedergang

Nicht überall im Land präsentiert sich das Phänomen derart farbenfroh. Wer die gebeutelten Zentren des Ruhrgebiets besucht oder durch ostdeutsche Klein- und Mittelstädte schlendert, erlebt mancherorts einen Strukturwandel, der von Vernachlässigung und Niedergang erzählt. Leer stehende, renovierungsbedürftige Ladenlokale, handgemalte, von der Sonne ausgebleichte „Zu vermieten“-Schilder, ungepflegte Fassaden, Graffiti. Wie soll hier wieder Leben einkehren?

Gründe, sich den Verwerfungen entgegenzustemmen, gibt es genug. Denn das Problem Leerstand wird nicht von allein verschwinden oder durch die schieren Kräfte des Marktes behoben werden. Der Strukturwandel des stationären Handels in Deutschland ist keineswegs fortgeschritten, sondern hat gerade erst begonnen. Eine aktuelle Modellrechnung des Instituts für Handelsforschung (IFH) geht angesichts eines stetig wachsenden Online-Umsatzanteils im Einzelhandel davon aus, dass in den kommenden fünf Jahren rund 45 000 stationäre Geschäfte vor dem Aus stehen. Mit anderen Worten: Bis 2020 droht jedem zehnten Ladengeschäft in Deutschland die Schließung.

In vielen Klein- und Mittelstädten sowie in Regionen mit schrumpfender Bevölkerung ist die Prognose noch dramatischer. Einzelne Landkreise in Sachsen-Anhalt oder Mecklenburg-Vorpommern müssen laut IFH im stationären Einzelhandel mit bis zu 27 Prozent weniger Umsatz rechnen. Der Abwärtssog erfasst jedoch nicht nur Regionen, die von Strukturschwäche und Abwanderung betroffen sind. Auch in prosperierenden Gemeinden mit wachsender Bevölkerung, wie etwa dem Audi-Standort Ingolstadt, sind leer stehende Ladenlokale inzwischen ein Problem. Viele Geschäfte in der Altstadt sind kaum zu vermieten. Der Branchenmix stimmt nicht mehr, weil viele Ingolstädter lieber in Shoppingzentren außerhalb des Zentrums einkaufen. Haben sich derartige Strukturen erst einmal verfestigt, wird auch für die verbliebenen Händler die Luft dünner. Lücken im stationären Angebot führen laut IFH rasch zu Abwanderungen ins Internet oder in andere Regionen. Besonders groß ist diese Gefahr in der Gruppe der selektiven Shopper zwischen 20 und 29 Jahren, die sich bei Angebotslücken rasch von der jeweiligen Einkaufsregion verabschiedet.

Filialisten kalkulieren mit Mindestumsatz

Eine Abwärtsspirale ohne Ende? Nicht überall in der Branche wird die Situation derart dramatisch gesehen. Michael Reink, Bereichsleiter Standort und Verkehrspolitik beim HDE, relativiert die Dimensionen des Problems: „Der Begriff Leerstand ist mit Vorsicht zu genießen, weil es an klaren Definitionen und einer einheitlichen Erhebungssystematik mangelt.“ Oftmals würden in den Kommunen Leerstände auch in solchen Lagen gezählt, die aufgrund von veränderten Laufwegen und Frequenzverschiebungen für den Handel kaum mehr rentabel seien. „Besonders eklatant ist das in vielen historischen Innenstädten, wo Erdgeschossnutzungen häufig einen Verkaufsraum aus grauer Vorzeit abbilden“, analysiert Reink.

„Der Begriff Leerstand ist mit Vorsicht zu genießen, weil es an klaren Definitionen und einheitlicher Erhebungssystematik mangelt.“ Michael Reink, Bereichsleiter Standort und Verkehrspolitik beim HDE

Hauseigentümer wie Händler würden sich bei der Bewertung eines Ladenlokals vermehrt nicht auf fundierte Analysen, sondern auf ihr Bauchgefühl verlassen. Die Attraktivität eines einzelnen Standortes werde dabei nicht selten überschätzt. Auch der Verweis auf eine vermeintliche A-Lage erwecke in Klein- und Mittelstädten oft allzu große Erwartungen. Diese werden meist enttäuscht, wenn die Eigentümer versuchen, an Filialisten zu vermieten. „Für Filialisten ist nicht eine örtliche A-Lage entscheidend, sondern ob dort ein bestimmter Mindestumsatz erzielt werden kann. Das aber ist in vielen kleineren Kommunen nicht mehr der Fall“, beobachtet Reink.

Für den HDE-Experten sind es neben Händlern und Stadtverwaltungen nicht zuletzt die Immobilienbesitzer, die im Angesicht des Strukturwandels mehr Realitätssinn und Flexibilität zeigen sollten. Dies gelte insbesondere im Hinblick auf zu erwartende Mieteinnahmen. So könne etwa die Vereinbarung einer umsatzabhängigen Miete den Händlern besseren Gestaltungsraum eröffnen und Leerstand verhindern.

Eigentümer oft schwer zu erreichen

Ohne die Mitwirkung kommunaler Entscheidungsträger sind solche innovativen Ansätze kaum zu verwirklichen. Um den Strukturwandel in den Städten zu bewältigen, bedarf es neuer Kommunikationsplattformen, wie sie etwa das City Marketing der Stadt Passau seit einigen Jahren mit Erfolg praktiziert. Basis des Konzepts ist ein computergestütztes Programm mit detaillierten Informationen über sämtliche Ladenlokale der Innenstadt sowie ein darauf aufbauendes Flächenmanagement, das drohende Leerstände frühzeitig in den Blick nimmt, Übergangs- und Zwischennutzungen anbietet, Möglichkeiten der Umwandlung in Wohnraum analysiert sowie bei Bedarf auch Kontakt zu potenziellen Investoren aufnimmt.

„Der Informationsaustausch zwischen Behörden, Bürgern, Händlern und Immobilienbesitzern hat sich auf diese Weise erheblich verbessert. Leerstand konnte verhindert, der Branchenmix vielerorts verbessert werden“, berichtet Christiane Kickum, bis 2014 Geschäftsführerin des City Marketing Passau und heute verantwortlich für Marketing und Kommunikation in der Stadt Donauwörth. Wer auf dieser Basis Erfolge erzielen will, muss in den Innenstädten jedoch vor allem die Immobilienbesitzer für sich gewinnen. Das jedoch ist eine Arbeit, die viel Zeit und Aufwand erfordert. „Das ist eine sehr inhomogene Gruppe, denn darunter sind Erbengemeinschaften, Investmentfonds sowie Eigentümer, die nicht im Ort leben. Sie alle wollen ermittelt und individuell angesprochen werden“, berichtet Kickum.

Das City Marketing der Stadt Passau betreibt seit Jahren ein effizientes Leerflächenmanagement. Drohende Leerstände werden frühzeitig in den Blick genommen. Die Kommunikation zwischen Stadtverwaltung, Händlern und Immobilienbesitzern ist intensiv. © Fotos: R. Harding / Getty Images

Das City Marketing der Stadt Passau betreibt seit Jahren ein effizientes Leerflächenmanagement. Drohende Leerstände werden frühzeitig in den Blick genommen. Die Kommunikation zwischen Stadtverwaltung, Händlern und Immobilienbesitzern ist intensiv. © Fotos: R. Harding / Getty Images

Doch der Aufwand lohnt sich. Hauseigentümer, die für die Leerstandproblematik sensibilisiert werden, zeigen sich häufig auch offener für Mietnachlässe und andere Kompromisslösungen. Wenn Vermieter und Händler dennoch in Sachen Mietpreis allzu weit auseinander liegen, hilft das City Marketing Passau mit einer professionellen Mediation, die oft noch einen Konsens ermöglicht. Basis solcher Erfolge ist der persönliche Kontakt vor Ort: „Man muss ständig in der Stadt unterwegs sein, mit allen sprechen, sich über alles informieren und auf diese Weise Vertrauen aufbauen“, skizziert Kickum die Anforderungen an ein zeitgemäßes Flächenmanagement.

Impulse durch attraktive Nahversorger

Ihr Oberhausener Kollege Franz Muckel sieht das genauso. Der Geschäftsführer der Stadtmarketing- Gesellschaft CityO ist im Zentrum seiner Stadt viel unterwegs, um neue Projekte anzustoßen, Unterstützung einzuwerben oder einfach das alltägliche Gespräch mit Händlern und Anwohnern zu suchen. Die gewerblichen Probleme in der Ruhrgebietsstadt sind ungleich größer als in Passau, das als bayerisches Oberzentrum auf hohe Kaufkraft und eine intakte regionale Wirtschaft zählen kann. Als 1996 mit dem Centro Deutschlands größtes Einkaufszentrum im Norden Oberhausens eröffnete, galt dies vielen Beobachtern als Todesstoß für die alte Stadtmitte und ihre Geschäfte.

Die Strukturprobleme des Ruhrgebiets, die verkehrsnahe Konkurrenz durch weitere Einkaufszentren sowie eine mehrere Jahre anhaltende Haushaltssperre, die keinen finanziellen Spielraum für Stadtmarketingaktionen ließ, schienen diese Prophezeiung zunächst zu bestätigen. Doch inzwischen hat sich der Wind wieder gedreht: „Wir können und wollen uns nicht mit dem Centro vergleichen, doch der Kundenzuspruch für die alte Oberhausener Mitte kann sich wieder sehen lassen“, bilanziert Muckel.

Verantwortlich ist ein Konzept, das sich nicht in Konkurrenz zum Centro sieht, sondern mit einem vielfältigen Angebot an Lebensmittelhändlern, Gastronomen sowie einem Wochenmarkt auf eine attraktive Nahversorgung setzt. Inzwischen kehren auch wieder Fachgeschäfte in die 800 Meter lange Fußgängerzone zurück, die es nach Ansicht von Muckel zu verkürzen gilt, um das Einkaufserlebnis für die Kunden zu verdichten. Ohne die Reduzierung von Einzelhandelsflächen werde es vielerorts nicht mehr funktionieren: „Wenn der inhabergeführte Einzelhandel überleben will, muss er sich fokussieren“, glaubt der Experte, der die Städte bei diesem Transformationsprozess in zentraler Verantwortung sieht.

Auch Kommunen ohne finanziellen Spielraum könnten viel tun, um die Anziehungskraft ihrer Einkaufszonen zu verbessern. „Zunächst bedarf es einer ehrlichen Analyse des Istzustandes und der Stärken des Standorts. Dann müssen die relevanten Akteure zusammengebracht und kommunikative Prozesse in Gang gesetzt werden. Schließlich müssen projektbezogene Möglichkeiten öffentlich- privater Finanzierung ausgelotet werden“, resümiert Muckel. Von einer krisengeschüttelten Kommune wie Oberhausen sei viel zu lernen: „Wir haben hier vieles hinter uns, was anderen Städten bevorsteht.“

 

 

An der richtigen Stelle
Ein Karlsruher Start-up vermittelt stationären Händlern neue Unter- und Zwischenmieter.

Marlon Braumann ist von der Zukunft des stationären Einzelhandels überzeugt: „Für Marken und Unternehmen wird es zunehmend darum gehen, zur richtigen Zeit am richtigen Ort zu sein. Das bietet neue Chancen für den stationären Handel“, glaubt der 26-jährige Hochschulabsolvent. Zusammen mit drei Kommilitonen von der Uni Karlsruhe hat Braumann in diesem Jahr „store2be“ gegründet, ein Start-up, das Online-Anbieter, stationäre Einzelhändler und Unternehmensgründer auf neue Weise miteinander in Kontakt bringen will. Die Idee ist simpel: Das Start-up zielt auf Onlinemarken, die nach stationären Standbeinen suchen, sowie auf junge Herstellermarken, die auf der Fläche verkaufen wollen, jedoch die Anmietung eines eigenen Ladenlokals scheuen.

Marlon Braumann © store2be

Marlon Braumann © store2be

„Der Einstieg in ein reguläres Mietverhältnis mit mehrjähriger Laufzeit birgt gerade für junge Marken zu viele Risiken. Die temporäre Anmietung einer begrenzten Fläche in einem bestehenden Einzelhandelsgeschäft ist eine attraktive Alternative“, argumentiert Braumann. Auch die etablierten Einzelhändler würden von derartigen Unter- und Zwischenmietern profitieren: „Sie teilen ihre Fläche mit attraktiven Marken, erzielen Mieteinnahmen und bieten ihren Kunden ein neuartiges Einkaufserlebnis“, glaubt der Gründer. Die bisherigen Erfahrungen stimmen zuversichtlich. So vermittelte store2be der neu gegründeten Privatbrauerei Hopper Bräu einen viermonatigen Pop-up-Store in der Hamburger Rindermarkthalle, der den Brauern eine kostengünstige Verkaufs- und Marketingplattform mit hoher Kundenfrequenz bot.

Ob Biermarketing in der Markthalle, Kaffeeröstung im Papierwarengeschäft oder Weinverkostung im Schuhladen: Nach Ansicht von Braumann sind solche temporären Engagements eine geeignete Strategie, um das stationäre Geschäft zu beleben und die vielerorts sinkende Flächenproduktivität zu erhöhen. Schließlich würden Kunden nicht nur im Netz, sondern auch in der Offlinewelt nach neuen Marken, Erlebnissen und Überraschungen Ausschau halten.

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