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Fragwürdige Verheißung

In vielen Klein- und Mittelstädten gilt die Ansiedlung eines Outlet-Centers als Wundermittel gegen den Niedergang des örtlichen Handels. Die Medizin schmeckt gut, doch der Beipackzettel hat es in sich. Die Liste der Risiken und Nebenwirkungen ist lang und bedrohlich.

So viel Begeisterung war lange nicht in der Stadt. Fanfaren erklangen, Schützenbrüder schossen in die Luft, der Bürgermeister strahlte. Wer es immer noch nicht wusste, erfuhr es spätestens jetzt. Mit der Eröffnung eines Factory Outlet-Centers (FOC) am 14. August 2014 begann in Bad Münstereifel so etwas wie ein neues Zeitalter. Das kleine Städtchen in der idyllischen Eifel will nicht länger als angegrauter, in die Jahre gekommener Kurort mit sinkenden Besucherzahlen vor sich hindämmern, sondern als trendige Shoppingadresse mit überregionaler Strahlkraft glänzen. Glaubt man Investoren, Stadtvätern und auch vielen Einwohnern, ist das Vorhaben vorerst gelungen. Ein halbes Jahr nach der Eröffnung ist der Besucherzuspruch rege, die mediale Aufmerksamkeit groß, einstige Gegner in der Defensive. Selbst hartnäckige Kritiker des Projekts wie Heinz Georg Kramm – besser bekannt als Heino – heißen die Verwandlung ihrer Wahlheimat inzwischen willkommen: „Es musste etwas Neues geben. Und wenn ich dabei mithelfen kann, tue ich das gern“, ließ der Schlägersänger am Eröffnungstag wissen und spendierte gleich ein Gratiskonzert.

Tatsächlich ist das Konzept in Bad Münstereifel bundesweit bisher einmalig. Anstatt, wie sonst üblich, Center auf der grünen Wiese zu bauen, sind die Outlethändler in der historischen Altstadt zwischen örtlichen Einzelhändlern angesiedelt. Bürgermeister Alexander Büttner erhofft sich von der Umwandlung der Altstadt wichtige Impulse für Tourismus, Handel und Gewerbe: „Wir hatten strukturelle Probleme. Die Übernachtungszahlen gingen zurück, die Kundschaft blieb zunehmend aus“, argumentiert der Verwaltungschef, der das Projekt in den vergangenen Jahren gegen alle Widerstände massiv vorangetrieben hat.

(c) Klaus Niesen (c) Klaus Niessen

 

Outlet-Shopping als neuer Freizeittrend

Viele seiner Amtskollegen in der Republik würden solcher Entschlossenheit gerne nacheifern. Die Probleme, die die ortsnahen Dienstleister in Bad Münstereifel plagten, sind für viele Klein- und Mittelstädte in Deutschland längst typisch geworden: Onlinekonkurrenz, der Rückzug etablierter Fachgeschäfte, gesichtslose Filialisierung, die Krise der Kaufhäuser, zunehmende Leerstände und ein immer schlechterer Branchenmix vermitteln vielen Bürgern beim Gang durch die Fußgängerzone das ungute Gefühl, dass ihr einst quicklebendiges Städtchen langsam, aber unaufhörlich verödet. Nicht wenigen Stadtoberen erscheint der Outlet-Trend angesichts solcher Perspektiven als willkommene Verheißung, mit der sich gleich mehrere Probleme lösen lassen: Neue Besucher kommen in die Stadt, die Gewerbesteuereinnahmen sprudeln, Handel und Tourismus profitieren durch zahlreiche Sekundäreffekte.

An Fachleuten, die derartige Sehnsüchte nähren, mangelt es nicht. „Der Ausflug ins Shopping-Center hat sich für viele Bundesbürger zu einer beliebten Freizeitbeschäftigung entwickelt. Dabei steht nicht immer der preisgünstige Einkauf hochwertiger Markenware im Vordergrund. Oft geht es darum, mit der Familie oder Freunden einen netten Ausflug zu unternehmen und das Shopping mit anderen Aktivitäten zu kombinieren“, registriert Joachim Will, Geschäftsführer der auf Gewerbeimmobilien spezialisierten Wiesbadener Beratungsfirma Ecostra. Der Experte sieht die Vertriebsform auf Expansionskurs. Mit derzeit elf Centern sei die Bundesrepublik im europäischen Maßstab noch immer ein Outlet-Entwicklungsland. In Großbritannien zum Beispiel buhlen bereits mehr als 40 Outlet-Center um Kundschaft.

Vorbehalte sind geringer geworden

Auch bei den Nachbarn in Polen und Frankreich ist der einst als „Fabrikverkauf “ bezeichnete Absatzkanal auf dem Vormarsch. Deutschland habe seine Zukunft in diesem Segment noch vor sich, glaubt Will, der davon ausgeht, dass auf mittlere Sicht noch zehn bis 15 weitere Center ihre Marktposition finden können. Die zumeist zähen Genehmigungsverfahren der Vergangenheit und das rigide deutsche Planungsrecht können den Optimismus des Experten nicht trüben: „Die Vorbehalte gegen Outlet-Center sind längst nicht mehr so groß wie noch vor zehn Jahren, die öffentliche Meinung ist differenzierter geworden. Viele Kommunen sehen inzwischen die Chancen und erwarten, dass sie von solchen Projekten profitieren können“, beobachtet Will.

„Der Ausflug ins Outlet mit Freunden oder der Famlie hat sich in den vergangenen Jahren zu einer beliebten Freizeitaktivität entwickelt.“

Joachim Will, Ecostra Geschäftsführer

Outlet-Center als Medizin gegen die Krise des stationären Handels? Hans-Jürgen Lange, Einzelhändler im niedersächsischen Soltau, kann angesichts solcher Rezepte nur den Kopf schütteln. Der Vorsitzende des örtlichen Handels- und Gewerbeverbandes und Besitzer dreier Sportfachgeschäfte erleidet derzeit eher die toxischen Nebenwirkungen des Outlet-Booms. Seit Eröffnung des „Designer Outlet Soltau“ im August 2012 vor den Toren der Stadt haben die Händler in der City im Durchschnitt 15 Prozent Umsatz verloren, die Textilhändler gar 30 Prozent. Die letzten inhabergeführten Bekleidungsgeschäfte haben inzwischen das Handtuch geworfen, allein ein paar Textilketten halten noch durch. Schuldzuweisungen an die Outletbetreiber liegen Lange jedoch fern.

Die Zusammenarbeit der Soltauer Kaufleute mit der Ulmer Mutschler-Gruppe, die rund 80 Millionen Euro in das Center investiert hat, sei harmonisch und produktiv. Man kommuniziere rege und veranstalte sogar gemeinsame Marketing- und Verkaufsaktionen. Die Ursachen für die Misere sieht der Einzelhändler eher bei den Behörden und einer verfehlten Standort- und Raumentwicklungsplanung: „Das Outlet liegt zwischen Autobahn und Innenstadt. Die Leute fahren von der Autobahn direkt ins Center, aber nicht mehr bis in unsere City“, beobachtet Lange. Als Kleinstadt mit 21 000 Einwohnern sei der lokale Handel durch die neue Konkurrenz schlicht überfordert, zumal unweit des Heide-Städtchens in Wolfsburg noch ein weiteres Outlet-Center Kunden anzieht.

(c) dpa

(c) dpa

Egoismus und Ellenbogen

Derartige Fehlentwicklungen wirken offenbar keineswegs abschreckend. Der Wunsch nach einem eigenen Outlet ist in vielen Kommunen größer denn je. Und das Augenmaß geht dabei mitunter verloren. Im Bergischen Land in Nordrhein-Westfalen vollzieht sich derzeit ein Wettlauf zwischen zwei Städten, die ungeachtet ihrer unmittelbaren Nachbarschaft jeweils über ein eigenes Center verfügen wollen. In Wuppertal will der Investor Uwe Clees in einem ehemaligen Bundesbahn-Gebäude ein 30 000 Quadratmeter großes Center errichten, in Remscheid plant der Investor McArthurGlen auf einem ehemaligen Stadiongelände ein 15 000 Quadratmeter großes Gebäude, das bereits 2017 eröffnen soll. Dass Remscheid und Wuppertal nur zwanzig Kilometer voneinander entfernt sind, vermag die Oberbürgermeister der beiden Städte nicht zu irritieren. Lieber verweisen die Stadtväter auf Gutachten und Potenzialanalysen, die hinreichend regionale Nachfrage nach Outletangeboten ausgemacht haben.

Thomas Roeb, Professor für Handelsbetriebslehre an der Hochschule Bonn-Rhein- Sieg, hat grundsätzliche Bedenken: „Viele notleidende Städte sehen in den Outlet-Centern einen Rettungsanker für ihren Haushalt, doch in der Realität werden meist lediglich Kaufkraftströme zu Lasten anderer Gemeinden umgeleitet. Das ist alles andere als nachhaltig.“ Kommunaler Egoismus und Ellenbogenmentalität sind gegenwärtig jedoch in vielen Regionen des Landes zu beobachten. Beim Thema Outlet erinnern viele Städte und Gemeinden an kleine Kinder, die sich um ein hoch begehrtes Spielzeug streiten: Jeder würde es gerne haben, doch wer die Hand danach ausstreckt, wird von den anderen bekämpft und angefeindet.

Nachbarorte gehen auf die Barrikaden

Östlich des Ruhrgebiets hat derzeit die Stadt Werl den Zorn ihrer Nachbarn auf sich gezogen. Die Kommune im Kreis Soest plant mit „The Werl Style Outlets“ ein 13 800 Quadratmeter großes Center außerhalb der Innenstadt. Angesichts projektierter 6 000 Besucher pro Tag und bis zu 500 neuer Arbeitsplätze findet das Vorhaben nach anfänglicher Skepsis inzwischen auch die Unterstützung einer Mehrheit der örtlichen Kaufleute. Die Umgebung jedoch stieg umgehend auf die Barrikaden. In einer gemeinsamen Erklärung kritisierten die Bürgermeister von Dortmund, Hamm und 18 weiteren Städten das Projekt außerordentlich scharf und drohten, mit allen rechtlichen und politischen Mitteln dagegen vorzugehen. Das Werler Projekt verletze „die Spielregeln“, indem es Millionen von Steuergeldern entwerte, die die Kommunen in der Vergangenheit in die Attraktivitätssteigerung ihrer Innenstädte investiert hätten. Sowohl die Ruhrgebietsstädte als auch die ländlichen Gemeinden der Region befürchten in ihren Innenbereichen massive Einbußen in wichtigen Sortimenten wie Schuhe und Bekleidung.

Ecostra-Geschäftsführer Will hält derartige Szenarien für übertrieben. „Verlagerungen von Kaufkraftströmen sind nach der Eröffnung eines Outlet-Centers natürlich nicht zu übersehen, doch sie haben aufgrund des großen Einzugsgebietes der Center erhebliche Streuwirkung und sind daher für einzelne Gemeinden selten signifikant“, argumentiert der Berater. Auch im Fall Werl bewertet ein Ecostra-Gutachten die Auswirkungen auf den regionalen Handel als nicht allzu dramatisch. Das Papier kommt zu dem Schluss, dass die Effekte auf die Nachbarstädte als „wirtschaftsstrukturell, städtebaulich und raumordnerisch verträglich einzustufen sind“.

Kleinere Städte im Visier

Zweifel sind angebracht. Nicht wenige Experten, auch in den Reihen des HDE, beurteilen die regionalen Auswirkungen vieler Outlet-Center in Deutschland deutlich skeptischer. So deutet vieles darauf hin, dass weniger die Metropolen als vor allem Klein- und Mittelstädte mit ohnehin mäßiger Einkaufsattraktivität nach Eröffnung eines Outlet-Centers in ihrer Region erhebliche Einbußen hinnehmen müssen.

Bezeichnenderweise sind es jedoch vor allem mittlere und kleinere Städte, auf die die Outlet-Investoren ihr Augenmerk geworfen haben. Denn die Metropolen und ihre Umgebung sind mit Einkaufsmöglichkeiten aller Art bereits überreichlich versorgt. Riesige Einzelhandelskomplexe mit Flächen von 20 000 oder mehr Quadratmetern, die eine attraktive Rendite versprechen, lassen sich meist nur noch in – oft Not leidenden – Provinzstädten verwirklichen. Wo Kommunen und Händler verzweifelt nach neuen Impulsen für ihre Stadt suchen, haben Investoren meist leichtes Spiel.

„Es gehört zur Durchsetzungsstrategie der Entwickler, mit allen Mitteln politische Entscheider, insbesondere Oberbürgermeister, davon zu überzeugen, dass gerade ihre Kommune eine ,auserwählte Stadt‘ sei“, kritisiert Architekt und Stadtplaner Walter Brune, der als einer der schärfsten Gegner des Outlet-Booms gilt. Der Flurschaden zeige sich erst später. „Wenn einige Jahre nach der Eröffnung eines Outlets der Schaden im innerstädtischen Einzelhandel unübersehbar ist, sind viele der einstigen politischen Wegbereiter solcher Projekte nicht mehr im Amt“, zürnt Brune in seiner Streitschrift „Factory Outlet Center – ein neuer Angriff auf die City“. Auch die Kapitalmärkte dürften sich für die längerfristigen Folgen des aktuellen Booms eher wenig interessieren. Für die Investoren, hinter denen in der Regel große internatio nale Investmentfonds stehen, haben sich viele Center zu einem lukrativen Geschäftsfeld entwickelt.

Wenn Besucherfrequenzen, Umsätze und Kostenstrukturen stimmen, lässt sich ein Center schon nach wenigen Jahren mit hohem Gewinn verkaufen. Das Geld gilt es zu verdienen, solange die Zeiten günstig sind. Denn hinsichtlich der Nachhaltigkeit des Trends bestehen erhebliche Zweifel. Je mehr Outlet-Center in Deutschland eröffnen, desto mehr dürfte der Reiz des Besonderen für die Verbraucher verloren gehen. Handelsexperte Roeb erwartet, dass auch im viel beachteten Bad Münstereifel bald wieder grauer Alltag einkehren wird. Schließlich konkurriere das Städtchen mit einem deutlichen größeren Outlet im holländischen Roermond, das zu den drei erfolgreichsten Centern in Europa gehört.

Markenhersteller forcieren Outletverkauf

Doch nicht nur Investoren, auch Textilwirtschaft und Markenhersteller treiben die Expansion voran: Laut Ecostra suchen in Deutschland gegenwärtig zwei von drei Markenherstellern nach Ladenlokalen in Outlet-Centern. „Die einstigen Fabrikausverkaufsläden zum Abverkauf von Zweite-Wahl-Artikeln, Restanten und Retouren sind für die Markenhersteller zu Profit-Centern geworden“, beobachtet Will. Und dieser Vertriebskanal ist attraktiver denn je: 59 Prozent der befragten Markenhersteller gaben an, dass sie mit ihren Outlet-Centern mehr Geld verdienen als mit ihren Geschäften in den Innenstädten. Nur für sieben Prozent funktionieren die Cityfilialen besser.

Das liegt vor allem daran, dass heutige Outlet-Center mit dem Ursprungskonzept des „Fabrikverkaufs“ nicht mehr viel zu tun haben. Dass das Sortiment vorrangig aus leicht fehlerhafter Produktion und unverkaufter Vorsaisonware besteht, glauben ohnehin nur noch wenige Verbraucher. Der größte Teil des Angebots wird vielmehr gezielt für die Outlet-Kundschaft produziert. Preisgünstiger sind die Textilien nicht wegen eines vermeintlichen Reste- oder Zweite-Wahl-Charakters, sondern aufgrund einer im Vergleich zum traditionellen Einzelhandel völlig anderen Preis- und Gewinnkalkulation: Die Outlet- Direktverkäufer können vorgeschaltete Großhändler umgehen und die Handelsmarge direkt an die Endverbraucher weitergeben. Niedrige Mieten ermöglichen weitere Preisnachlässe.

Was vielen Verbrauchern jedoch nicht bewusst ist: Ein erheblicher Teil der für den Outletabsatz produzierten Textilien ist von minderer Qualität. Dies trägt ebenfalls dazu bei, die Kosten zu senken, die Endpreise niedrig zu halten und angestrebte Renditen über größeren Mengenverkauf zu erzielen. Ermöglicht wird dies nicht zuletzt durch die unverändert niedrigen Produktionskosten in den Herstellungsländern. Solange die Verbraucher in allen Sortimentsbereichen mit immer mehr und immer billigerer Kleidung umworben werden, können auch die Näherinnen in Bangladesch kaum auf bessere Löhne hoffen.

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